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       從去年開始，全國各地的樓市限購成為大家茶余飯后的談論話題，房價更是成為繞不開的主題。近幾個月來，煙臺的房價也成為熱議，許多購房者感嘆“買不到房子”“價格漲得太猛”……而市場的真實情況是怎樣的呢？

       樓面價/15%-30%≈煙臺樓盤價格

       房地產市場短期看庫存，中期看土地，長期看人口。之前我們討論過庫存[煙臺樓市真相！解開“沒房買”謎團]，今天來看土地。

       今天我們談論土地不看土地供應情況帶來的長期庫存對房價的影響，而是看土地成本。

       土地成本是構成樓盤價格的一大因素，拿地價格的高低直接影響樓盤價格。有的城市，土地成本可以占到樓盤價格的50%，比如鄭州。煙臺的土地成本占比沒有這么多，多數樓盤在15%-30%之間。通過土地招拍掛信息可以算出地塊的樓面價，進而可以粗略估算出樓盤的價格區間。

       拿地成本高，樓盤價格自然提高，但反推并不成立。除去土地成本，無外乎就是建設成本、營銷成本、各項稅費等，而有的樓盤溢價過高，就需要購房者擦亮眼睛。

       當然，LV價高卻廣受歡迎，這就是品牌溢價。除去土地等各項成本，煙臺一些樓盤也不排除有品牌溢價效應，價格高有高的道理。

       萊山一中附近樓面價一覽

       2017年，煙臺土地市場上比較活躍的區域主要是萊山區東部與高新區交界處、開發區，以及市中心的幾個棚改地塊。市中心的棚改項目暫且不論，開發區的地塊較為分散，我們暫來探討一下萊山區東部與高新區交界處，即以萊山一中為中心5千米范圍的輻射地帶。

       這張圖表就是區域內樓盤的樓面價示意圖，9月掛出的大莊地塊（地塊位置與萬光中華城重合）起始樓面價為1810元/㎡，之前一期售價8200元/㎡。萬科翡翠灣地塊去年成交，樓面價2151元/㎡，首次開盤價格為9700元/㎡。濱海大社區二期改造由恒大接手，據了解樓面價1500元/㎡，而一期金地格林世界高層之前售價為7.5k左右。

       萊山一中南地塊最終由北方置業競得，樓面價2105元/㎡，對面金海名園目前售價9300元/㎡，東側中海國際社區均價9000元/㎡。備受關注的文經學院南地塊掛出時的起始樓面價為2607元/㎡，后終止交易，重新競拍時間暫未公布。力高陽光海岸正在銷售整個大地塊東側的樓座，樓面價為2036元/㎡，目前均價7500元/㎡。興盛銘仕城位于高新區南部，二期地塊樓面價為1283元/㎡，之前一期售價6300元/㎡。

       多數樓盤樓面價在2000元/㎡左右，根據土地成本在樓盤價格中所占的比重，樓盤理論上應該賣多少錢，大家應該心里有數。少數樓盤樓面價不過2k，卻能夠賣到8k+的價格，值得購房者深思，還需謹慎購買。

       樓面價作為開發商的建設成本之一，能在一定程度上反映樓盤價格。目前房價合不合理，房子該不該買，區域內哪個樓盤物有所值……都能夠從樓面價上判斷一二。一些網友抱怨煙臺房價“瘋長”，而市場反饋出來的數據并非如此，煙臺的土地成本并未高到讓房價“高攀不起”的地步。萊山一中周邊如此，煙臺其他區域也同理可證。

       對于應該買哪個樓盤，哪個樓盤性價比較高，看完這篇文章，我們應該心里有數了。