煙臺(tái)論壇-煙臺(tái)社區(qū)

標(biāo)題: 【樓市資訊】看看咱煙臺(tái)的中產(chǎn)有多牛，他們都這樣買(mǎi)房！ [打印本頁(yè)]

作者: 房網(wǎng)小魚(yú) 時(shí)間: 2017-10-13 13:42
標(biāo)題: 【樓市資訊】看看咱煙臺(tái)的中產(chǎn)有多牛，他們都這樣買(mǎi)房！
本帖最后由房網(wǎng)小魚(yú) 于 2017-10-13 17:38 編輯

   200萬(wàn)一套，出手就是花園洋房，或者1梯1戶(hù)的“尊享”戶(hù)型……煙臺(tái)的中產(chǎn)買(mǎi)房就是這么霸氣。比剛需強(qiáng)大，比“富人”還差一點(diǎn)，多數(shù)身為領(lǐng)導(dǎo)或小企業(yè)主，這類(lèi)人群在煙臺(tái)是如何買(mǎi)房的？
   9月煙臺(tái)新房成交數(shù)據(jù)上，成交TOP10樓盤(pán)均價(jià)多數(shù)趨于穩(wěn)定，多個(gè)樓盤(pán)均價(jià)在7000-8000元/㎡，唯獨(dú)萬(wàn)科御龍山以15718元/㎡的價(jià)格奪人眼球。一個(gè)均價(jià)1.5萬(wàn)的項(xiàng)目，成交126套，這些總價(jià)200萬(wàn)元一套的房子都賣(mài)給了誰(shuí)？中產(chǎn)是它的主要群體。
   一、煙臺(tái)中產(chǎn)聚集的區(qū)域
   中產(chǎn)是社會(huì)中的一個(gè)重要群體，他們比剛需富裕，比“富人”差一些。他們的置業(yè)選擇代表了一個(gè)方向，而且他們往往同質(zhì)而居。近幾年來(lái)，煙臺(tái)的中產(chǎn)多選擇居住在芝罘區(qū)、萊山區(qū)和高新區(qū)。芝罘區(qū)作為煙臺(tái)的中心城區(qū)，擁有大量的醫(yī)療、教育、文化資源，工作和生活都比較便利。萊山區(qū)和高新區(qū)是煙臺(tái)的新區(qū)，環(huán)境較好，同時(shí)是煙臺(tái)市政府、多所高校的所在地，定位為“行政、文教科研、高新技術(shù)”，十分適合居住。
   芝罘區(qū)：
   芝罘區(qū)東部，與萊山區(qū)交界處，萬(wàn)科御龍山近兩次開(kāi)盤(pán)加推紫臺(tái)新品，1梯1戶(hù)，18層，全部為140㎡戶(hù)型，總價(jià)大約200萬(wàn)/套。客戶(hù)聚集了大量中產(chǎn)群體。項(xiàng)目位于平頂山腳下，廟后水庫(kù)旁，開(kāi)車(chē)出竹林路可直接匯入觀海路，交通便利。萬(wàn)科御龍山學(xué)校已開(kāi)始進(jìn)行批前公示。140㎡戶(hù)型恰好適合改善居住，萬(wàn)科的品牌又成為同質(zhì)而居的標(biāo)簽。因此，眾多中產(chǎn)看好這里。
   芝罘區(qū)靠中心的位置，翡翠明珠臨南山公園，居住環(huán)境較好。西臨通世路，交通便利。周邊學(xué)校有南通路小學(xué)、毓璜頂小學(xué)、煙臺(tái)二中等，教育資源豐富，是眾多中產(chǎn)選擇的對(duì)象。
   芝罘島的海岸資源優(yōu)勢(shì)自成特色，隨著濱海西路的開(kāi)通，這里的出行也更加便利。萬(wàn)科海上傳奇洋房產(chǎn)品，以及老盤(pán)萬(wàn)科海云臺(tái)、西海岸等，都是部分中產(chǎn)聚集的區(qū)域。“出則繁華，入則寧?kù)o”也是對(duì)這片區(qū)域的描述，雖然樓盤(pán)少，但居住氛圍好，使得不斷有中產(chǎn)繼續(xù)加入。
   萊山區(qū)：
   天籟中園依傍平頂山和塔山，山海路兩側(cè)尚未被完全開(kāi)發(fā)，占據(jù)自然資源優(yōu)勢(shì)。通過(guò)山海路，經(jīng)過(guò)塔山隧道可以直達(dá)市中心。166-256㎡洋房產(chǎn)品，均價(jià)15000元/㎡，產(chǎn)品符合要求的同時(shí)，很多中產(chǎn)看好了這里的居住環(huán)境和氛圍。萬(wàn)科翡翠灣是萬(wàn)科在萊山區(qū)的新盤(pán)，項(xiàng)目面市就宣傳“萊山1號(hào)作品”“高端系列”，這些都“迎合”了中產(chǎn)的需求。定位以改善型洋房產(chǎn)品為主，戶(hù)型面積130-160㎡。同樣的，萬(wàn)科品牌效應(yīng)和高總價(jià)對(duì)購(gòu)房群體的篩選，滿(mǎn)足了中產(chǎn)的“標(biāo)簽化”需求，同質(zhì)而居的抱團(tuán)現(xiàn)象更加明顯。
   金地格林世界洋房產(chǎn)品金地格林郡也是煙臺(tái)中產(chǎn)聚集的小區(qū)。金地格林郡推出的是六層洋房，一樓送小院，頂層送露臺(tái)，主力戶(hù)型面積為120-160平方米，總價(jià)200萬(wàn)左右。項(xiàng)目宣傳的超低容積率、夜光跑道、“階層人士的選擇”潛移默化地影響了一批人，漸漸吸引了一批中產(chǎn)在此置業(yè)。
   高新區(qū)：
   保利愛(ài)尚海自從面市就受到許多人關(guān)注。均價(jià)12000-15000元/㎡，主力戶(hù)型118、129、138㎡，總價(jià)在180萬(wàn)左右。高新區(qū)、海岸線(xiàn)是產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)，洋房產(chǎn)品、小區(qū)園林、物業(yè)，以及保利的品牌優(yōu)勢(shì)，讓煙臺(tái)的許多中產(chǎn)扎堆買(mǎi)房。后來(lái)，“別人買(mǎi)我也買(mǎi)”風(fēng)氣形成，集聚效應(yīng)讓更多中產(chǎn)前來(lái)。
   中海海悅府是6層電梯洋房產(chǎn)品，大約220萬(wàn)元/套。臨近高新區(qū)政府和高新科技CBD，北臨科技大道，許多中產(chǎn)多是看好了中海的品牌和洋房的改善戶(hù)型。但是距離市區(qū)稍遠(yuǎn)，交通成本稍大。
   二、中產(chǎn)如何選擇樓盤(pán)
   綜合分析煙臺(tái)中產(chǎn)選擇的這幾個(gè)樓盤(pán)，它們具備許多共同點(diǎn)。
   占據(jù)稀缺資源是最突出的要素。要么依山，要么傍水，沒(méi)有污染，居住環(huán)境要好。萬(wàn)科御龍山、天籟中園都是有山景，有水庫(kù)，自然資源優(yōu)勢(shì)突出。芝罘島的幾處洋房則是占據(jù)了海景資源優(yōu)勢(shì)。
   區(qū)位也是中產(chǎn)所看重的一個(gè)方面，中產(chǎn)還不是“富人”，仍然需要近距離汲取市中心的配套資源。5千米范圍內(nèi)要有商超，有優(yōu)質(zhì)的教育資源，有主干道可以方便地通達(dá)市區(qū)。“鬧中取靜”但不可以離市區(qū)太遠(yuǎn)。
   產(chǎn)品偏改善，面積一般大于120㎡，140㎡左右的三居或四居較多。多為電梯花園洋房，帶小院或者露臺(tái)，戶(hù)型設(shè)計(jì)合理；或者是梯戶(hù)較少的高層，一般是“尊享”一梯一戶(hù)、三室朝陽(yáng)。
   此外，標(biāo)簽化、同質(zhì)而居也是中產(chǎn)的購(gòu)房需求。追求居住環(huán)境的純粹性以及靠社區(qū)內(nèi)鄰里間的交流擴(kuò)展人脈，都是他們熱衷花費(fèi)200萬(wàn)買(mǎi)一套房子的理由。
   三、煙臺(tái)的潛力區(qū)域
   隨著本輪煙臺(tái)庫(kù)存的消化，多個(gè)中產(chǎn)選擇的樓盤(pán)剩余房源都已不多。與此同時(shí)，多個(gè)新盤(pán)將面市。這其中將還會(huì)產(chǎn)生中產(chǎn)聚集的樓盤(pán)。
   山海路上遠(yuǎn)陵夼地塊由臺(tái)海置業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)，目前已動(dòng)工，憑借山景湖景資源和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，以及近靠成型的“中產(chǎn)社區(qū)”天籟中園、富人區(qū)弘邦寶第的居住氛圍，有可能成為另一個(gè)中產(chǎn)瞄準(zhǔn)的樓盤(pán)。
   港城東大街連通煙臺(tái)東西，伴隨著沿線(xiàn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，“港城最宜居區(qū)域”呼之欲出。鳳凰山莊背靠平頂山，南瞰鳳凰山水庫(kù)，自然資源優(yōu)勢(shì)突出。緊鄰港城東大街，交通便利，1千米范圍內(nèi)可達(dá)迎春大街商圈，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，也值得中產(chǎn)關(guān)注。
   被萬(wàn)科翡翠灣、中海海悅府、保利愛(ài)尚海圍攏的中心區(qū)域，有一個(gè)地塊曾吸引多家房企競(jìng)爭(zhēng)，那就是文經(jīng)學(xué)院南地塊。但后來(lái)宣布停止掛牌交易，不知其因。北為文經(jīng)學(xué)院低層建筑，不影響瞰海；南有金海名園高端小區(qū)，居住氛圍良好；西為已完工的煙臺(tái)山醫(yī)院萊山新院，可提供優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療條件。這里未來(lái)也有可能成為一個(gè)“中產(chǎn)樓盤(pán)”，當(dāng)然這需要地塊重新掛牌交易、明確開(kāi)發(fā)商之后方可確定。
   中產(chǎn)選擇樓盤(pán)會(huì)根據(jù)樓盤(pán)品牌、居住環(huán)境、周邊資源以及居住氛圍、產(chǎn)品質(zhì)量等來(lái)做出判斷。瞰海、依山，交通又便利的改善樓盤(pán)一般會(huì)受到鐘愛(ài)。如果再是品牌開(kāi)發(fā)商，號(hào)稱(chēng)“高端產(chǎn)品”，恰好符合中產(chǎn)同質(zhì)而居的需求，就更容易被選擇。
   中產(chǎn)多為知識(shí)分子，面對(duì)多元的市場(chǎng)，有的會(huì)多方考慮，做出理性選擇。有的則過(guò)于盲從，不顧客觀因素，“看別人買(mǎi)我也買(mǎi)”。中產(chǎn)還沒(méi)有“富人”的資本，在追求居住條件和生活環(huán)境的同時(shí)，也需要兼顧工作的便利、子女的教育、生活配套等。
   雖然比起剛需你很牛，但并沒(méi)達(dá)到隨心所欲。唯有多方考察，理性思考才能身價(jià)從此不同。不只要面子，更要“里子”，最后謹(jǐn)以此話(huà)作為由衷建議。

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作者: 日月雪草 時(shí)間: 2017-10-15 16:09
最后一段寫(xiě)的真的是…無(wú)比的尷尬？

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