煙臺論壇-煙臺社區(qū)

標(biāo)題: 【樓市資訊】一年不到飛漲1500 煙臺房價(jià)是“歸位”還是“虛漲”？ [打印本頁]

作者: 房網(wǎng)小魚 時(shí)間: 2017-11-28 13:20
標(biāo)題: 【樓市資訊】一年不到飛漲1500 煙臺房價(jià)是“歸位”還是“虛漲”？
本帖最后由房網(wǎng)小魚于 2017-11-28 13:26 編輯

前幾日，朋友圈流傳消息：煙臺的房價(jià)已躋身全國50強(qiáng)。這無疑又成為刺痛準(zhǔn)購房者的一根針：房子，我一直在追趕你的路上。從今年1月截至10月份，煙臺房價(jià)從6819元/㎡漲至8316元/㎡，漲1500元/㎡，呈現(xiàn)出飛漲局面。

有人說這是煙臺房價(jià)的“歸位”，也有人說“漲也是虛漲”。而從目前煙臺多方面的發(fā)展來看，煙臺房價(jià)到底會傾向何方呢？

煙臺房價(jià)躋身全國50強(qiáng)

近日，有媒體報(bào)道，煙臺二手房房價(jià)已躋身全國50強(qiáng)。GDP排名全國第19，房價(jià)排名全國第48，均價(jià)8817元/㎡，煙臺登上百城房價(jià)榜。雖然是二手房房價(jià)，但數(shù)據(jù)排名著實(shí)引發(fā)眾人關(guān)注，也同樣在一個(gè)維度反映目前的煙臺樓市狀況。

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再看新房數(shù)據(jù)，銳理數(shù)據(jù)顯示，從今年3月份開始，煙臺房價(jià)開啟一輪上漲，均價(jià)由六字頭攀上七字頭，之后整體趨勢走高，6、7、8、9月連續(xù)上漲，最終在10月份突破8000大關(guān)，站上八字頭位置。從去年下半年開始，煙臺房價(jià)似乎走上了牛市圖，不斷刷新著價(jià)格。

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房價(jià)上漲有人捧有人砸

談?wù)摲績r(jià)本來就不是一個(gè)對等的問題，沒買房的人抱怨“怎么漲得這么瘋”，買了房的人又盼著能漲點(diǎn)，而想買二套的人對房價(jià)上漲既愛又恨。

面對煙臺房價(jià)沖進(jìn)全國50強(qiáng)，大家說法不一。很多人說“怎么又漲了”“可別漲了”之類。也有人發(fā)朋友圈稱：“煙臺GDP排名19，房價(jià)排名只有48，這是多么不對等，價(jià)格上漲完全是煙臺房價(jià)的‘歸位’。”

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對此觀點(diǎn)有人反對：去年煙臺的外來人口數(shù)量48萬，是真不多，比青島、濟(jì)南少得太多了�！斑@樣的人口增速是不可能帶動煙臺房價(jià)的，漲也是虛漲。”

當(dāng)然，還有網(wǎng)友說GDP和房價(jià)沒有直接的關(guān)系，尤其是像煙臺這種城市，GDP大頭是由下面縣市區(qū)貢獻(xiàn)的，拿不對等的GDP談?wù)撌袇^(qū)的房價(jià)有失偏頗。還有人說，“那些宣揚(yáng)煙臺房價(jià)‘歸位’論的大都是中介吧！”

關(guān)于房價(jià)的討論，似乎永遠(yuǎn)沒有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)答案。站的角度不同，出發(fā)點(diǎn)就不同。

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漲還是跌三大因素來分析

部分理性的人說“預(yù)測房價(jià)就像瞎子算命”，不過誰讓房價(jià)是大家普遍關(guān)系的話題呢。但煙臺房價(jià)怎么走，真就沒有一點(diǎn)端倪了？

通常講，房價(jià)短期看政策，中期看庫存，長期看人口。先從政策看，目前煙臺已出臺現(xiàn)價(jià)措施，暫未出臺限售、限購等政策。外地和本地人的購房資格并未受到限制。反而限價(jià)政策的出臺，可能使得開發(fā)商不能再任意漲價(jià)——當(dāng)然這是沒有排除茶水費(fèi)情況。在政策加壓下，煙臺房價(jià)會在一個(gè)可控范圍內(nèi)。

煙臺的庫存量三年來連續(xù)下降，目前降至低點(diǎn)。截至10月，六區(qū)范圍內(nèi)商品住宅庫存為380萬㎡，去化周期5個(gè)月，直接導(dǎo)致供不應(yīng)求的局面。土地供應(yīng)方面，從今年年初到目前，共有7宗土地供應(yīng)、8宗土地成交。除去關(guān)注度較低的牟平區(qū)2宗、招商馬爾貝拉的園林綠化用地1宗，剩余5宗。而5宗土地建筑面積唯有清泉學(xué)校二期地塊面積較大，可提供大量房源，其余體量都較小。有業(yè)內(nèi)人士說：“從存量來看，近一年內(nèi)煙臺房價(jià)態(tài)勢不會太輕松�！�

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“凈流入人口48萬，真不算多�！贝舜谓y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還提到了煙臺的凈流入人口數(shù)量。有網(wǎng)友列出了去年山東省內(nèi)各市的人口凈流入比例：青島14%居第一，濟(jì)南13%居第二，而煙臺居第五位，為7%。

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雖然網(wǎng)友表示，人口凈流入量代表了省內(nèi)對外地人口的吸引力，和房價(jià)沒有直接關(guān)系。但有業(yè)內(nèi)人士分析：人口代表了購買力，48萬這個(gè)數(shù)字與其他城市比起來并不算多，未來很難支撐起煙臺的房價(jià)，如果房價(jià)還是一路走高，漲也是虛漲。

預(yù)測房價(jià)本身就沒有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的模型，我們在此分析的三點(diǎn)也只作為參考。就三方面因素，有業(yè)內(nèi)人士坦言：庫存稀缺和土地供應(yīng)的減少，加上沒有過嚴(yán)的政策，短期內(nèi)煙臺房價(jià)可能還有空間。但從人口因素分析，從長期來看，煙臺房價(jià)并不會瘋長，而會逐漸回歸理性。

對于不可預(yù)判的房價(jià)，多說無益，大家也是見仁見智。只是，有人說的較有道理：房子買來住，早住上一天你就多賺一天，管它漲不漲！

作者: ztl151324658 時(shí)間: 2017-11-30 20:53

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