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一直以來，煙臺幸福新城住宅項目自帶流量，更何況又加上了“教育高地”的標簽，必然使得項目成為了煙臺人眼中的“網紅盤”，于是就有網友開始算賬了，幸福的房價到底值多少呢？

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幸福新城拆遷成本高

每平方米商品房基本價格房價基本是由土地價值、建筑產品成本、配套設施費用、應繳的各項城市管理費用、開發管理費用、應繳的各項稅金以及計劃開發商利潤等構成的。

除此之外，還要考慮拆遷補償成本，去年幸福片區的征收和補償方案面向的是非住宅，都是工業用地，其征遷成本要比農村棚改要高。

除了停產停業損失補償費，根據房屋類型分30元/㎡、40元/㎡、50元/㎡三個檔，其余補償費用，都沒有統一的指標，要看每套房源具體評估情況。

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網友@黃海[color=rgb(214, 31, 61) !important]金沙灘([color=rgb(0, 127, 255) !important]樓盤詳情[color=rgb(0, 127, 255) !important]戶型圖[color=rgb(0, 127, 255) !important]相冊[color=rgb(0, 127, 255) !important]地圖13405351234)海岸說：“2011年，幸福西片區7個村搬遷到龍海家園，官方花了30多個億，萬華搬遷、設備更新和新廠區的建立，官方投入了近200個億，幸福現在的征遷費用少則二、三千萬，多則達2個億，還有幾個大戶企業征遷費用還沒有定下來，如制藥企業的補償和另外選址的問題，又比如幸福西片區的企業凱實集團（資產16個億，新興新材料全國排名靠前的企業）的征遷補償和廠區置換的問題等，上述問題決定了幸福的樓面價和地價的剛性成本比較高。”

根據此前出讓的商住地塊樓面價來看，藍光拿下的A-1地塊樓面價5607元/平方米，為幸福新城樓面價高的一宗地，其他地塊樓面價均在4000元/平方米以下。

根據三盛和藍光公布的產品詳情來看，首推的產品還是以高層為主，面向的是剛需消費者，藍光未來城主力戶型為108㎡，124㎡和138㎡的中戶型，三盛汝悅銘著主力戶型為95㎡，110㎡和125㎡。

而樓面價和房價呈正比例關系，房價一般為樓面價的2-3倍，因此有網友猜測，估計毛坯房的價格應該在14000-15000元/平方米。

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網友@ytyh123說：“我在幸福新城某新樓盤鎖定了5萬，說是能優惠16萬，等開盤看看價格再定，我覺得精裝超過1.4萬興趣就不大了。”

而對于幸福來說，唯一需要擔心的就是城建能否跟得上的問題，目前落地快的要屬煙臺一中，明年秋季就要開始招生，網友@閑得慌表示，如果幸福新城有開發區、萊山區的城建，正常房子15000，洋房上2萬都是很正常的。

而在對樓盤項目進行定價的時候，還要選擇二手房價格參考樣本和核算加權平均數，以幸福近20年以來且證件齊全的樓盤為統計核算標準，例如萬科青年特區、新世界花園和華信家園等。

目前，幸福只有開元盛世有新房在售，均價在13000元/平方米左右，二手房房價基本價是12000-13000元/平方米，還要考慮這個區間價位是否有整體下降回調的風險的因素，但業內認識分析，幸福片區二手房空置率低且地緣性強，降價影響較小。

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網友@黃海金沙灘海岸說：“那些入住率很高、基本沒有空置率的小區，當初漲得時候，漲得慢、漲幅小，但房價整體下降時，也抗跌，跌得比較少，這是比較真實的價格，體現了“除了地角就是地角；除了配套就是配套"的地段理論規律。”

而今年6月22日，煙臺撤銷蓬萊市、長島縣，設立煙臺市蓬萊區，市區常住人口增加，地鐵時代行將開啟，當地城鎮化向前邁了一大步。

幸福新城作為煙臺向西發展的樞紐引擎，未來還將發揮虹吸效應，可承接開發區及蓬萊區的人口流入，且根據幸福新城一期土地出讓條件來看，大多有外資和產業要求，也標志著幸福新城新城建設的高逼格和高標準，對住房的需求量也會增加。

第三，除了上述投融資機構核算的基本價、拆遷補償和二手房價格外，影響幸福新城樓盤定價另外一個重要的元素就是教育配套的溢價，差價多少才算比較合理？

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網友@我是真的菜說：“目前煙臺一中已經落定，明年秋天開始招生，學區里重要是初中和小學，根據教育局的回復來看，現階段還未有中學建設的相關消息，中學會有，到底是哪個學校分校還是新校的，沒定。

網友@黃海金沙灘海岸覺得芝罘中學就是一張牌，就看什么時候出，能打得牌太多了，比如大型綠地公園、三甲醫院、幾所需要配置的中小學和大型商業綜合體等等。

如果芝罘中學正式落戶幸福，差價多少才算比較合理？從圖中可以看出，在芝罘中學和學區劃分范圍內的進德路、北環山里、葡萄山路等，二手房價格大多在2w-2w4之間，而非芝罘中學學區的二手房價格大多在1w2-1w6之間。

業內分析，在當下的市場環境中，開發商也會降低心理預期，更多的讓利給購房者以換取較好的去化率和較高的市場關注度，為下一批房源入市打好基礎，對于幸福新城房價多少才算合理？你有什么樣的看法，歡迎在下方留言一起討論！