怎樣辨別樓盤的質量

伊莎貝拉1990

一、收房日期和形式

已經買過房人可能有過這樣的遭遇:如期接到收房通知單后，全家人興沖沖地趕到新居現場，卻發現，現場已經是非常熱鬧，人來人往。也許你早上8點多鐘就來現場了，卻要排到中午甚至下午才能驗收房子。面對這種情況，你要有絕對的耐心。既不要被現場熱鬧的氣氛感染，急著交錢收房，也不要失去耐心，沖工作人員發起脾氣，甚至在驗房的時候“找碴兒”，一定要本著“新生活開始第一天”的心態，和開發商、物業公司配合好，要知道，從此，這就是你的新家園。 我們建議，大家在接到開發商驗房通知后(不論是否分批接到)，請及時聯系各樓棟的牽頭人，盡量分批集中統一前往，人多力量大嘛! 如果收(驗)房通知單的寄達日期超過了契約的規定日期，應屬延誤了交房時間，大家看契約規定的賠償條例是如何規定的，要向開發商提出。驗房時，一定要先驗收，檢查過房屋沒了問題，或所有的問題都已得到圓滿解決后，再簽字。千萬不能同意先簽字再拿鑰匙看房驗收。只要業主簽署了房屋交接單，辦理了入住手續，那么開發商就會以“業主已經認可”為由，對質量問題拒絕賠償。所以，在房屋交付時，鄰居們弄清楚該房屋是否已經具備交付條件十分重要。前往驗收房屋，并不意味著一定要最終簽署房屋交接單和辦理入住手續。業主相應義務的履行，首先要存在前提，即開發商交付的房屋除了具備房屋交付的法律文件外，該房屋的實際質量也應當符合規定。 切記!到時大家分批集體驗收。人多、眼多、智慧多!如果開發商不同意，有問題找組織---臨時業主委員會，聯合起來抵制開發商、物業公司的各種侵權行為。臨時業主委員會應該設驗房專題，將驗房中出現問題及時發布，提醒大家隨時關注。

二、需要準備的驗收工具 1、 房驗小錘:用來檢查墻面、地面、窗臺空鼓。 2、 稍大一點的水桶:用來檢查地漏、排水管是否通暢。 3、 卷尺:用來檢查房屋凈高等。 4、 驗電插頭:用來檢查插座有無脫線、不通。 5、 網球:用來檢查排污管道有無障礙物。有顯示日期功能的相機(帶閃光燈)，律師建議最好用光學相機-用于房屋有問題時留影取證。 正常驗收房子時間一般是持續2-3個鐘頭，建議早晨8:30去或下午2:00去。有條件的可請專業人員幫你驗房。   

  三、驗收過程和具體步驟 要根據購房契約和補充協議驗收房屋，下面提供驗房的參考步驟，通過的項目可在后面打“√”，未通過的注上說明，最后匯總，請開發商代表簽字確認。各位鄰居有認為需要添加的其他驗收內容，就自行添加或發到網上來，相互提醒相互幫助! 第一項:查驗文件 業主在收樓時，首先要審核開發商是否具備交付的全部法律文件，必要時可以要求核對相應原件。只有證件(原件)齊全，才能簽署收樓單。只要開發商手續不完整，即便該房屋實際不存在質量問題可以實際居住，也不能視為法律意義上的交付。業主也有權拒絕在相應手續上簽字并要求開發商承擔逾期交房的違約責任。如果確實被要求收樓，也要在相關文件， 如《驗房記錄表》等相關文件中寫明“未見《××××證書》”等字樣并妥尚保留好相關文件副本。 分別有以下文件資料需要查驗: 1、規劃部門出具的《南京市建筑工程規劃驗收合格證》。 2、建設主管部門出具的《南京市建設工程竣工驗收備案證明書》。表上每一項都必須報主管部門備案，如果缺少任何一項的話，這個樓盤還屬于“黑樓”，是不能入住的。 3、區級以上質檢站核發的《房屋質量合格證明》。-必須具備。 4、開發商提供的房屋的《住宅質量保證書》-必須取得，要帶走。 5、開發商提供的《住宅使用說明書》-開發商據此承擔保修責任。必須取得，要帶走。 6、房產管理局或區局直屬測繪隊出具的《竣工實測表》。標明實際建筑面積是多少，分攤多少，什么地方是公用面積。或者由有權部門(如南京市規劃國土局地籍測繪大隊)出具的正式測繪報告:《南京市房屋建筑面積測繪報告》。-必須具備，否則至少無法計算實際的公攤面積，也就無法結算最終房款，無法開具正式發票。 7、衛生防疫部門核發的生活供水系統《用水合格證》。 8、公安消防部門出具的《建筑工程消防驗收意見書》。 9、民防部門出具的《南京市民防工程竣工驗收證書》。 10、質量技術監督部門出具的《南京市電梯(扶梯)驗收結果通知單》。 11、環保部門出具的《南京市建設工程環保驗收合格證》。 12、燃氣主管部門出具的《南京市燃氣工程驗收證書》。 13、城建檔案部門出具的《南京市工程驗收檔案認可書》。 14、管線分布竣工圖(水、強電、弱電、結構)-可帶走。房屋的設計圖紙和水電路圖紙，管線如何走，哪些墻可以打，配電箱及配線箱的使用說明等。 第二項:核實面積，計算和落實房款得多退少補問題。 面積結算是驗房手續當中比較重要的一項。請帶上契約或副本，確認售樓契約附圖與現實是否一致，結構是否和原設計圖相同。契約面積是期房的銷售面積，而在工程完工后，開發商還要請測繪單位對已完工的住宅樓進行實測。測繪部門出示的面積實測表，就是開發商和我們要進行面積結算的依據(一般在入住后開發商才請測繪單位對已完工的住宅樓進行實測)。記住:要按購房契約約定的面積誤差的條款結算面積。我們的契約約定:面積誤差按《江蘇省城市房地產交易管理條例》執行。因此，如有誤差，需要開發商明確處理方法。 (購房者對實測面積有疑問的，也可以要求重新測量。從普遍發生的面積事件來看，主要有三個方面:一是開發商增加公共建筑的內容，將原本沒有或不該列入的建筑列為公攤范圍;二是在不增加公共建筑數量的前提下，將測量面積人為加大;第三是調高公攤系數，在不改變實測公攤面積的前提下，增加每戶的公攤面積。事實上，這三種方法都被交叉使用，而這一切，都必須得到土地、房管或測繪部門的認可或配合。提請各位鄰居注意!主要分攤項目:1、電梯間;2、電梯機房;3、水箱間;4、樓梯間;5、消防控制室;6、一層門廳及值班室。不分攤項目:1、人防工作間;2、風井; 第三項:驗收房子。 看完那些資料后，基本就可以去驗收房子了，暫且先不要交付一切物業費用及相關費用，應該在驗收好后，再交付費用。物業要求業主在拿鑰匙前先交物業費無任何法律依據!從物業處拿鑰匙，分別應該有樓層鑰匙、進戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表等幾把(記得拿上那些工具)。也許在這之前，你已經無數次來看過房子了，但你最好還是跟在物業或工程部人員的身后去驗收房屋。如果房子和契約約定的一樣，且沒有質量問題，你就在收房單子上簽字。如果在驗收的時候發現問題，一定要當場請施工單位及時維修，維修后再重新驗收房屋。 1、看墻壁。首先仔細檢查每個房間墻體是否平整，墻壁是否有裂紋，房頂上是否有裂縫(沒有裂縫最好，有裂縫得看是什么樣的裂縫。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，屬眼下的質量通病，雖有質量問題，但基本不妨礙使用;如果裂縫與墻角呈45度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態，那么就說明房屋沉降嚴重，該住宅有嚴重結構性質量問題)。包括門窗、陽臺等部位有無開裂現象(陽臺裂縫危險大)。 內墻墻面上及房屋頂部是否有麻點。(這種麻點專業稱“石灰爆點”，是石灰水沒有經過足夠時間的熟化所致。如有麻點，對室內裝潢將帶來很大的不利影響。)墻身頂棚有無部分隆起，用小錘輕敲一下有無空聲。墻身、頂棚樓板有無特別傾斜、彎曲、起浪，隆起或凹陷的地方。 2、看地面。仔細檢查地板是否平整，地面有無空鼓、開裂跑砂的情況。如有空鼓，一定要責成陪同驗房的相關人員盡快修復。 3、驗地平。驗地平就是測量一下離門口最遠的室內地面與門口內地面的水平誤差。驗這個，很多時候也可以體現開發商的建筑質量。因為作為業主方，根本是不可能去驗收主體結構的。那么就只能從這些細節來看質量了。測量的方法也是挺簡單的。將透明水管注滿水。先在門口離地面0.5米或1米處畫一個標志。然后把水管的水位調至這個標志高度，并找個人固定在這個位置。然后把水管的另一端移至離門口最遠處的室內。看水管在該處的高度，然后再做一個標志。接著用尺測量一下這個標志的離地高度是多少。這兩個高度差就是房屋的水平差。你也可以通過這種辦法如此類推，測量出全屋的水平差度。 一般來說，如果差異在2厘米左右是正常的，如果出這個范圍，你就得注意了! 4、查滲水。(最好是在房子交樓前，下大雨后的第二天前往視察一下。這時候墻壁如果有問題，幾乎是無可遁形的。)特別是查看一些墻體是否有水漬，特別是一些山墻、廚房衛生間的頂面、外墻等地方，如有水漬，說明有滲漏，務必盡快查明原因。頂層住戶更應檢查頂層是否滲漏。(特別留意廁所頂棚有否油漆脫落或長霉菌。墻身、墻角接位有無水漬、裂痕)。 5、試門窗。由于是新房子，在門窗軌道里會有一些灰塵和建筑垃圾，所以切不可很沖動，用蠻力推拉門窗，一感覺有阻塞感的時候，仔細查看一下，用掃帚清楚后就可以看了。 查防盜門(要求開發商提供防盜門的質量檢測報告!該門與質檢部門查處的不合格門-是否同一公司名下的產品)是否太緊或太松(門縫隙是否太大)，門插是否太短，門四邊、角是否平整，門開關有無特別噪音，門是否有破損，貓眼是否正常，視覺清晰，門鈴是否正常，按鈕是否牢固，防盜門開關是否有障礙，如碰到墻、消防箱等。內門(如有的話)是否規則。對講系統是否正常，單元門能否受控打開。 窗戶開關是否靈活，是否磕磕碰碰。是否能關嚴，隔風、隔音的效果如何。窗是否變形，與墻體是否吻合，窗邊與混凝土是否無縫隙，鎖扣是否正常，能否鎖緊，是否靈活，玻璃是否完好，是否平整、干凈、明亮，窗臺下是否有水漬(如有可能是窗戶漏水)，查看密封膠條是否完整牢固。陽臺護欄是否牢固。

下列部位必須使用安全玻璃: (一)7層及7層以上建筑物外開窗。 (二)面積大于1.5m2的窗玻璃或玻璃底邊(玻璃在框架中裝配完畢，玻璃的透光部分與玻璃安裝材料覆蓋的不透光部分的分界線)離最終裝修面小于500mm的落地窗。 (三)幕墻(全玻幕除外)。 (四)傾斜裝配窗、各類天棚(含天窗、采光頂)、吊頂。 (五)觀光電梯及其外護圍。 (六)室內隔斷、屏風。 (七)樓梯、陽臺、平臺走廊的攔板和中庭內護欄板。 (八)用于承受行人行走的地面板。 (九)公共建筑物的出入口、門廳等部位(包括1、門玻璃2、安裝在門上方的玻璃 3、安裝在門兩側的玻璃，其靠近門道開口的豎直邊與門道開口的距離小于300mm )。 (十)易遭受撞擊、沖擊而造成人體傷害的其他部位。 記住要檢查每個房間的門窗噢! 6、測量一下樓層的層高。用5米卷尺即可，看凈高是否符合要求(購房合同中的層高減去20公分樓板及面層厚度，再減去2公分允許誤差，余數就是房屋的凈高。房屋最高、最低處是否相差(是否傾斜)，房間是否是長方形，是否兩邊的長度不一致。 7、上下水。大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水速度。(新房子應該配給一個簡易龍頭給業主)。(建議有條件的鄰居做水管的試壓:水管道是隱蔽工程，為了美觀和節省面積，多數屋內的水管都埋在地下，有什么問題很難發現和處理。水管道的試壓就是驗收水管道最主要的方法。一是堵住水管的出口，并保持一段時間;二是用打壓機(加水壓設備):冷水管壓力在10公斤、熱水管在15公斤，時間60分鐘/根，如果壓力達不到或保持不住，就說明水管有漏水現象。) 驗收下水情況，先用面盆盛水，再向各個下水管處灌水，分別是臺盆下水、浴缸下水、廚房和衛生及陽臺地漏等，基本是每個下水口應灌入兩盆水左右，應聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水。下水道漏水是否迅速順利(注水，打開地漏，水是否迅速漏下)，通球試驗:是檢查下水道內是否有雜物。為什么要驗收這個呢，因為在工程施工時，有一些工人在清潔時往往會"偷"這個工。把一些水泥渣倒進排水管，如果這些水泥較大的話，就會在彎頭處堵塞，造成排水困難。 8、驗防水。這里所說的防水，指的是廚衛的防水。當然，目前交付的房子，有一些事先已經聲明沒有做防水，這就需要裝修做了。如果在交付時已經做了防水，那么我們就不得不對防水是否做好做出驗證了。如果在裝修前不試一試，那么在你裝修好時再發現漏水什么的，那么維護工程就大了。你不得不拆除已經裝修一新的地面來做一層新的防水層。驗收防水的辦法是:用水泥沙漿做一個檻堵著廚衛的門口，然后再拿一膠袋罩著排污/水口，再加以捆實，然后在廚衛放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業主在24小時后查看其家廚衛的天花。主要的漏水位置是:樓板直接滲漏;管道與地板的接觸處。而像地漏等下水需要塞實(記得留一可拉扯掉的位置)。 9、查電路。關閉分閘，檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。用萬用表測量各個強、弱電路是否暢通。強電、弱電是否分開走且相距一定距離，無交叉。 電器戶表在戶外的，應檢查其是否能控制室內的燈具及室內各插座，方法是拉閘后戶內是否完全斷電。戶內的，應檢查閘具是否控制戶內電器。控制閘具應分開，如室內應設置控制燈光的閘具和控制插座的閘具，空調的插座應與其他線路分開。 距離地面30厘米高的插座必須帶保險裝置，廚廁應與通風道就近安裝，洗手盆的上方不應有插座，衛生間內用于洗澡的電源插座應是防潮插座并有防濺措施;衛生間的照明燈座必須是磁口安全燈座; 檢查開關、插座的牢固程度;電話、電視線路應用力拉一下，看是否虛設。插座是否正常通電，有無防護措施?電燈是否都亮?開關是否正常?有線電視線是否通?電話線路是否通?網絡線是否通? 10、燃氣管道是否安全，要開發商明確如何測試漏氣報警裝置。 11、安裝中央空調是本樓盤有別于其他樓盤的地方，驗收時同樣不能忽視。空調主機、管路安裝是否符合設計要求等。 第四項:核對買賣契約上注明的設施、設備等是否有遺漏、品牌、數量是否相符。通常在這方面，應該沒什么大問題，但是也要仔細核實。 總體上應做到室內清掃干凈，無污物，達到窗明地凈，地漏、雨水等處無堵塞雜物。燃氣表、電表、水表**到戶，能正常使用(燃氣可能要遲一些，入住率達到一定比例才能通氣)。在全部檢查結束后，將水表、電表和燃氣表的讀數看清楚，記錄下來，一般讀數不大，還是讓物業人員記一下的好。同時把一些驗收房子的數據和問題寫在物業公司提供的紙張上。 第五項:對公共環境的驗收。 樓盤的交付，必然涉及到與樓盤使用相關的配套設施的同時交付，如果交付時樓盤四周綠化等配套等還沒有完工，除非業主與開發商在契約中就某些事項作了特別約定，否則該樓盤肯定不具備交付條件。合格的樓盤須做到“五通一平”，即燃氣、上水、電、污水、路通，一平即樓前6米、樓后3米場地要平整，不準堆積建材或雜物，以確保進出安全。 注意查看電梯箱體本身、電梯門是否正常，樓道、樓梯有無質量問題。應該裝修完畢并能正常使用。 住戶的郵政信箱如何設置需要開發商明確。 各位鄰居應當提高對公共部位的關注程度，特別是對本樓層的公共部分。 如果有不認可的房屋質量問題，應當書面向物業管理公司說明有關情況，必要時請隨同的物業管理人員簽字認可，以作為業主已經履行驗收義務的證據。 四、關于物業管理 驗收入住涉及的一大問題是物業管理公約。商品房驗收交付時，業主大會與業主委員會尚未成立，但是物業管理工作已經開始展開，因此前期的物業管理工作只能由開發商依據一定標準選聘，屬于短期性的委托管理。待全體業主入住以后，成立業主大會和業主委員會，行使業主享有的權利時，業主大會可以自行選聘物業管理公司，決定物管資金的使用和管理監督。但在入住初期，業主只能接受開發商和物業管理單位擬定的臨時物業管理公約，當然，業主如果對該物業管理公約存在意見或建議，可以在以后的業主大會召開時提交業主大會討論。畢竟，臨時物業管理公約還是相對規范和有章可循的。建設部和各地方已經陸續出臺了一些行政指導性和強行性的規定，加大了對前期物業管理工作的監督和管理，在一定程度上也加大了對業主的保護。因此，簽署臨時物業管理公約，并不會導致業主權利義務的重大變更。 完成了房屋的驗收檢查工作，若有問題，需要同物業人員確定解決方案和解決日期，看解決結果是否影響收房，若影響，需要進行交涉了。如果沒問題的話，準備簽字收房，交納一定的物業費用。在繳錢之前，會被要求先簽很多“不平等”條約，請切勿偷懶，定要逐字逐句看清。 包括物業提供的《裝修開工證》是否要繳納不合理的收費。業主需要交納物業管理費(通常為半年，在公共環境條件未達標之前應減半收取)、房屋裝修押金和建筑垃圾清運費(通常按2.5元/m2標準收取)，而其他費用，通常是不需要業主交納的。業主交納的房款中已經包含了水、電、氣、智能化設施的費用。南京市物價局也兩次發文，禁止開發商肢解房價的違規做法。只要業主和開發商在契約中并沒有約定收取上述費用以外的其他費用，業主就有權拒絕交納。而物業管理單位收取相關費用，應出示物價局的批復文件，物業管理費詳細價格，并應當使用正規收費發票。 如為避免日后起糾紛，在今后簽訂《物業管理公約》時，要清楚以后所要交納的物業管理費到底由哪些方面構成，清潔費、保安費、綠化費怎么核定，同時考察一下物管的資質，是否具備管理標準。明確地下室如何分配，公共水電費如何收取，請大家關注公共水、電表的基數是多少，管理費用如何收取。 水電周轉金是開展正常物業管理的必要條件，因此物業企業預收一定的周轉金，也是合理的。但是，物業收費應當規范、透明，且應得到物價部門批復，否則，在行政許可之外的收費，盡管其存在合理內核，但仍屬于違規收費。 入住的費用一直是業主關心的話題。業主在辦理房屋驗收入住手續時，不可避免地將遇到入住的費用問題。當然在正常情況下，如果物業管理公司能夠出示經物價部門審核的收費依據，業主仍應當交納相應費用。但是物價部門審核的收費標準只是一個收費的上限，而且視物業服務內容和到位的情形，在物管初期的實際收費應當是低于這個標準的。值得注意的是:購房時簽署的物業臨時公約有沒有物業收費標準的約定。

趙玲建