煙臺(tái)買房如何看“值不值”？樓面地價(jià)很關(guān)鍵！

房網(wǎng)小魚

       從去年開始，全國各地的樓市限購成為大家茶余飯后的談?wù)撛掝}，房?jī)r(jià)更是成為繞不開的主題。近幾個(gè)月來，煙臺(tái)的房?jī)r(jià)也成為熱議，許多購房者感嘆“買不到房子”“價(jià)格漲得太猛”……而市場(chǎng)的真實(shí)情況是怎樣的呢？

       樓面價(jià)/15%-30%≈煙臺(tái)樓盤價(jià)格

       房地產(chǎn)市場(chǎng)短期看庫存，中期看土地，長(zhǎng)期看人口。之前我們討論過庫存[煙臺(tái)樓市真相！解開“沒房買”謎團(tuán)]，今天來看土地。

       今天我們談?wù)撏恋夭豢赐恋毓��?yīng)情況帶來的長(zhǎng)期庫存對(duì)房?jī)r(jià)的影響，而是看土地成本。

       土地成本是構(gòu)成樓盤價(jià)格的一大因素，拿地價(jià)格的高低直接影響樓盤價(jià)格。有的城市，土地成本可以占到樓盤價(jià)格的50%，比如鄭州。煙臺(tái)的土地成本占比沒有這么多，多數(shù)樓盤在15%-30%之間。通過土地招拍掛信息可以算出地塊的樓面價(jià)，進(jìn)而可以粗略估算出樓盤的價(jià)格區(qū)間。

       拿地成本高，樓盤價(jià)格自然提高，但反推并不成立。除去土地成本，無外乎就是建設(shè)成本、營(yíng)銷成本、各項(xiàng)稅費(fèi)等，而有的樓盤溢價(jià)過高，就需要購房者擦亮眼睛。

       當(dāng)然，LV價(jià)高卻廣受歡迎，這就是品牌溢價(jià)。除去土地等各項(xiàng)成本，煙臺(tái)一些樓盤也不排除有品牌溢價(jià)效應(yīng)，價(jià)格高有高的道理。

       萊山一中附近樓面價(jià)一覽

       2017年，煙臺(tái)土地市場(chǎng)上比較活躍的區(qū)域主要是萊山區(qū)東部與高新區(qū)交界處、開發(fā)區(qū)，以及市中心的幾個(gè)棚改地塊。市中心的棚改項(xiàng)目暫且不論，開發(fā)區(qū)的地塊較為分散，我們暫來探討一下萊山區(qū)東部與高新區(qū)交界處，即以萊山一中為中心5千米范圍的輻射地帶。

       這張圖表就是區(qū)域內(nèi)樓盤的樓面價(jià)示意圖，9月掛出的大莊地塊（地塊位置與萬光中華城重合）起始樓面價(jià)為1810元/㎡，之前一期售價(jià)8200元/㎡。萬科翡翠灣地塊去年成交，樓面價(jià)2151元/㎡，首次開盤價(jià)格為9700元/㎡。濱海大社區(qū)二期改造由恒大接手，據(jù)了解樓面價(jià)1500元/㎡，而一期金地格林世界高層之前售價(jià)為7.5k左右。

       萊山一中南地塊最終由北方置業(yè)競(jìng)得，樓面價(jià)2105元/㎡，對(duì)面金海名園目前售價(jià)9300元/㎡，東側(cè)中海國際社區(qū)均價(jià)9000元/㎡。備受關(guān)注的文經(jīng)學(xué)院南地塊掛出時(shí)的起始樓面價(jià)為2607元/㎡，后終止交易，重新競(jìng)拍時(shí)間暫未公布。力高陽光海岸正在銷售整個(gè)大地塊東側(cè)的樓座，樓面價(jià)為2036元/㎡，目前均價(jià)7500元/㎡。興盛銘仕城位于高新區(qū)南部，二期地塊樓面價(jià)為1283元/㎡，之前一期售價(jià)6300元/㎡。

       多數(shù)樓盤樓面價(jià)在2000元/㎡左右，根據(jù)土地成本在樓盤價(jià)格中所占的比重，樓盤理論上應(yīng)該賣多少錢，大家應(yīng)該心里有數(shù)。少數(shù)樓盤樓面價(jià)不過2k，卻能夠賣到8k+的價(jià)格，值得購房者深思，還需謹(jǐn)慎購買。

       樓面價(jià)作為開發(fā)商的建設(shè)成本之一，能在一定程度上反映樓盤價(jià)格。目前房?jī)r(jià)合不合理，房子該不該買，區(qū)域內(nèi)哪個(gè)樓盤物有所值……都能夠從樓面價(jià)上判斷一二。一些網(wǎng)友抱怨煙臺(tái)房?jī)r(jià)“瘋長(zhǎng)”，而市場(chǎng)反饋出來的數(shù)據(jù)并非如此，煙臺(tái)的土地成本并未高到讓房?jī)r(jià)“高攀不起”的地步。萊山一中周邊如此，煙臺(tái)其他區(qū)域也同理可證。

       對(duì)于應(yīng)該買哪個(gè)樓盤，哪個(gè)樓盤性價(jià)比較高，看完這篇文章，我們應(yīng)該心里有數(shù)了。

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去年位于臨沂北城新區(qū)長(zhǎng)沙路東段北側(cè)的一塊商住地塊在網(wǎng)上掛牌出讓，吸引了眾多竟買人參與搶地大戰(zhàn)。經(jīng)過38輪的激烈競(jìng)爭(zhēng)，最終以49460萬的價(jià)格,折合343.43萬元每畝，被臨沂城資新鷗鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司收入囊中，刷新了臨沂地王記錄。據(jù)了解，去年的地王，就是現(xiàn)在比較火爆的項(xiàng)目拉菲公館，一期開盤當(dāng)天基本清盤；開盤均價(jià)7300左右，二期也即將開盤，預(yù)計(jì)也得8000左右；

一年已過臨沂再現(xiàn)地王，同一位置，緊挨拉菲公館，具了解位于蒙河路與長(zhǎng)沙路交匯處東北，占地面積11366㎡，起拍價(jià)76523萬元；最終以126263萬元，折合樓面價(jià)4455㎡，最終地價(jià)742.724萬元每畝，被中南地產(chǎn)收入囊中，一年時(shí)間翻一倍地價(jià)，再次刷新臨沂地王記錄，完成完美接力。

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從拍地信息中，我們經(jīng)常能看到一個(gè)詞：樓面價(jià)。我們對(duì)房?jī)r(jià)并不陌生，但是對(duì)于“樓面價(jià)”這個(gè)詞，如果不是對(duì)房產(chǎn)熟知的話，可能往往不明就里。

那么樓面價(jià)到底是什么？樓面價(jià)又與房?jī)r(jià)有什么關(guān)系呢？

1、 樓面價(jià)是單位建筑面積分?jǐn)偟耐恋爻鲎寖r(jià)格。計(jì)算方法：出讓土地價(jià)格除以該土地允許的最大建筑面積。最大建筑面積受政府批準(zhǔn)的容積率控制，參看“容積率”。樓面價(jià)表明了該項(xiàng)目在銷售時(shí)，單位售價(jià)中所包含的土地成本。

2、樓面價(jià)和房?jī)r(jià)的關(guān)系

房?jī)r(jià)是指建筑物連同其占用土地在特定時(shí)間段內(nèi)房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，即房?jī)r(jià)：土地價(jià)格+建筑物價(jià)格，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和資源配置最重要的調(diào)節(jié)機(jī)制。房?jī)r(jià)的價(jià)格定位由多種因素構(gòu)成。

樓盤總銷售額=土地費(fèi)用+建安工程費(fèi)+稅費(fèi)及財(cái)務(wù)費(fèi)用+凈利潤(rùn)+管理費(fèi)及開發(fā)費(fèi)+公共配套設(shè)施費(fèi)+所得稅+銷售費(fèi)用+前期工程費(fèi)+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（按構(gòu)成比例排序）房?jī)r(jià)由以上10種費(fèi)用累加而成。其中土地費(fèi)用作為最基本的構(gòu)成因素所占比例最大。據(jù)推算，土地成本占房地產(chǎn)開發(fā)成本比例在40%左右，這還要看土地是通過什么途徑拿到的，如是通過競(jìng)爭(zhēng)激烈的拍賣，土地成本有可能占到開發(fā)成本的60%左右甚至更高。
那樓面價(jià)和房?jī)r(jià)之間有什么關(guān)系呢？

樓面價(jià)表明了該項(xiàng)目在銷售時(shí)，單位售價(jià)中所包含的土地成本。商品房的最終售價(jià)包括了樓面價(jià)，開發(fā)商在拿地的時(shí)候指出的土地價(jià)格會(huì)作為商品房最終售價(jià)的參考標(biāo)準(zhǔn)之一。而一般情況下，樓面價(jià)和房?jī)r(jià)呈正比例關(guān)系，樓面價(jià)高的房子房?jī)r(jià)肯定貴，房?jī)r(jià)一般為樓面價(jià)的2～3倍。但實(shí)際情況中也會(huì)有不成比例的情況：

小編粗略算了下，臨沂這次地王樓面價(jià)4455㎡，2倍的話是8910㎡，3倍的話是13365㎡；此刻小編也開始惆悵了，去年地王的連鎖效應(yīng)，讓北城房?jī)r(jià)一路飆升，這次地王又會(huì)帶來什么。

北城的房?jī)r(jià)將何去何從，是買是觀望，打算好了嗎？