2017年房地產(chǎn)市場“清淡”開局透露何種信號(hào)？

林夕

新華社廣州2月7日電 題:2017年房地產(chǎn)市場“清淡”開局透露何種信號(hào)?

　　新華社記者周強(qiáng)

　　**息顯示,今年春節(jié)期間,南京、杭州、蘇州等地新房成交量紛紛萎縮,大多下跌至個(gè)位數(shù),為近三年同期的最低值。2017年房地產(chǎn)市場“清淡”開局透露何種信號(hào)?

　　樓市開局遇冷投資投機(jī)受抑

　　春節(jié)假期成交萎縮是今年房地產(chǎn)市場開局“遇冷”的典型寫照。深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示,1月,深圳市一手住宅成交量下滑明顯,共成交1652套,環(huán)比下降23.6%。今年春節(jié)期間,南京市住宅認(rèn)購量共31套,成交量為1套。認(rèn)購量與去年春節(jié)假期的52套相比,下跌近四成。上海新建商品住宅成交949平方米,比猴年春節(jié)期間減少71.1%,是2011年以來成交量最低的。

　　作為樓市風(fēng)向標(biāo)的一線城市和熱點(diǎn)二線城市成交量呈現(xiàn)普降態(tài)勢。北京樓市新建純商品住宅僅簽約2477套,二手住宅的簽約量也下滑到了12860套,環(huán)比分別下降23.8%和28.9%;廣州住宅網(wǎng)簽6823套,同比下降12.63%,環(huán)比下降42.32%;廈門一手住宅成交413套,環(huán)比下降45.23%;合肥九區(qū)一手住宅成交1384套,環(huán)比下降近五成,同比下降超過80%;杭州成交新房8502套,環(huán)比下降約33%。

　　伴隨成交量的萎縮,一些熱點(diǎn)城市的房價(jià)有所松動(dòng)。1月份,深圳房價(jià)繼續(xù)回落,成交均價(jià)54931元/平方米,環(huán)比下降0.03%;廣州成交均價(jià)16970元/平方米,環(huán)比微跌0.61%。

　　值得一提的是,剛需入市是1月樓市成交量的主力。深圳1月90平方米以下中小戶型成交量為1172套,占總成交量的71%。上海1月均為外環(huán)以外剛需或者首次改善置業(yè)產(chǎn)品,成交區(qū)域?yàn)榻鹕健⑶嗥值韧猸h(huán)以外遠(yuǎn)郊,成交均價(jià)都在4萬元/平方米以內(nèi),而去年同期有24個(gè)項(xiàng)目有交易,并且結(jié)構(gòu)也較為齊全,除了剛需改善外,還有一些單價(jià)超過10萬元/平方米的高價(jià)房。

　　多家市場研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為,這表明剛需和首套置業(yè)比例大幅提高,投資投機(jī)行為得到進(jìn)一步抑制。

　　政策調(diào)控顯效市場觀望轉(zhuǎn)濃

　　記者采訪了解到,雞年開局清淡與市場風(fēng)向有關(guān)。1月的一系列數(shù)據(jù)顯示,樓市進(jìn)入下行通道基本確立,從購買心態(tài)來看也沒有非理性追漲行為。和去年下半年相比,一些買房人的心態(tài)相當(dāng)平穩(wěn),并不著急出手,觀望成了市場主流。

　　業(yè)內(nèi)人士表示,主要有三大原因造成雞年樓市慘淡經(jīng)營:一是春節(jié)假期為傳統(tǒng)的樓市銷售淡季,市民更多地忙于走親訪友或者出游;二是2016年樓市過于火爆,透支了部分市場購買力,雞年春節(jié)前后推盤量明顯減少;三是今年以來樓市熱度驟降,不少準(zhǔn)購房者因熱點(diǎn)城市未來房價(jià)走勢不明朗而處于觀望中。

　　中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為,1月公布的2016年數(shù)據(jù)顯示,從去年10月開始,市場的亢奮已在各地的調(diào)控之下逐漸退燒,多項(xiàng)指標(biāo)同比漲幅已有收窄。

　　實(shí)際上,在“防風(fēng)險(xiǎn)、擠泡沫”的主基調(diào)下,去年9月份以來,全國20余個(gè)熱點(diǎn)城市密集出臺(tái)調(diào)控措施,去年第四季度市場熱度驟降,部分三線四線城市也相繼加入調(diào)控行列。樓市開局遇冷也是政策調(diào)控顯效。此外,今年1月各地陸續(xù)召開的地方兩會(huì)也透露出“房子是用來住而不是用來炒”的信號(hào)。

　　成交量或萎縮房價(jià)高位趨穩(wěn)

　　海通證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家姜超表示,在全國性的地產(chǎn)周期見頂?shù)谋尘跋?一線城市成為吸金熱點(diǎn)。但從存貸款數(shù)據(jù)來看,一線城市存款增速已大幅降低,且遠(yuǎn)低于貸款增速,意味著銀行放貸能力在減弱,也預(yù)示著地產(chǎn)價(jià)格面臨調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)加大。

　　市場人士預(yù)計(jì),展望2017年,熱點(diǎn)城市樓市冷清趨勢可能會(huì)延續(xù)一段時(shí)間。張大偉認(rèn)為,樓市持續(xù)調(diào)控是2017年的主要方向,大部分城市的新房市場和二手房市場成交將低位徘徊。中原報(bào)價(jià)指數(shù)顯示,前期房價(jià)漲幅較高的城市回調(diào)壓力倍增。

　　春節(jié)假期結(jié)束后第一個(gè)工作日,央行上調(diào)了逆回購利率和SLF(常備借貸便利)利率,而在春節(jié)放假前,MLF(中期借貸便利)利率也已上調(diào)。業(yè)界普遍認(rèn)為,此舉提高了銀行放貸的資金成本,進(jìn)而會(huì)影響按揭貸款利率。

　　第一太平戴維斯、偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院等市場機(jī)構(gòu)認(rèn)為,在信貸成本提高、限價(jià)政策趨嚴(yán)、監(jiān)管執(zhí)行力度嚴(yán)格、自住型商品房未來供應(yīng)有望增加等因素作用下,房地產(chǎn)市場降溫預(yù)期進(jìn)一步明確,交易量將繼續(xù)萎縮。

　　“隨著前期調(diào)控政策的持續(xù)消化,一些熱點(diǎn)城市房價(jià)已趨穩(wěn)定。”廈門大學(xué)管理學(xué)院教授戴亦一表示,今年房地產(chǎn)市場調(diào)控風(fēng)向仍將以打擊投機(jī),引導(dǎo)合理住房需求成為調(diào)控的重中之重。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,2017年去庫存戰(zhàn)略將繼續(xù),尤其是三四線城市仍會(huì)強(qiáng)化政策導(dǎo)向。對(duì)于一二線城市尤其是一些熱點(diǎn)城市來說,庫存規(guī)模不足。因此,從抑制房價(jià)、滿足基本住房需求等角度看,仍需積極通過加大供地、疏解城市人口、加大保障房供應(yīng)等方式來解決。

　　業(yè)界普遍認(rèn)為,在經(jīng)歷2016年房地產(chǎn)過度透支市場購買力后,今年房地產(chǎn)市場成交量將告別高增長。考慮到房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)扮演的“穩(wěn)增長”重要作用,房價(jià)或?qū)⒏呶槐P整趨穩(wěn),而如何防住風(fēng)險(xiǎn)、抑住泡沫也考驗(yàn)地方政府的調(diào)控能力。