不動產登記進入倒計時 哪些房子必須要賣掉？

松林聽濤

2015年3月1日開始，《不動產登記暫行條例》正式實施，全國所有城鎮都必須將其紙質房產檔案錄入電子信息庫，并建立本地的住房信息系統;全國所有地級以上城市的住房信息系統都必須與住建部聯網，不得以任何借口推延。集體土地、房屋建筑所有權等十類不動產納入登記，國土資源部、公安部、民政部等9部門信息共享。

近日消息稱，備受外界關注的不動產統一登記工作再邁一步，在八大部委集中開會研討的基礎上，《不動產登記暫行條例實施細則》有望在今年3月份前出臺。

不動產登記條例可能意味著公民擁有房屋情況的“全透明”。而對于大部分購房者而言，更為關心的就是不動產登記之后，是否意味著房產稅開征?會否讓自己面臨高額稅費?盡管相關部門已經明確，不動產登記與房產稅開征沒有必然的聯系，但是，從長遠來看，不動產登記對房地產投資的抑制作用是毋庸置疑的。那么，手上已有數套房產的業主該如何取舍?哪些房子必須出手賣掉? 南方日報記者許蕾

《實施細則》先行出臺

按照《條例》規定，不動產登記對象為集體土地所有權，房屋等建筑物、構筑物所有權，森林、林木所有權，耕地、林地、草地等土地承包經營權，建設用地使用權，宅基地使用權，海域使用權，地役權，抵押權和法律規定需要登記的其他不動產權利十類不動產。專家表示，通過對這些不動產的統一登記后，可以更清楚地了解全國不動產的數據和分布、閑置情況，也將成為樓市調控長效機制的權威基礎資料。

將于今年3月1日正式實施的《不動產登記暫行條例》，因條例大多是原則性條款，真正落地需要操作細則。《實施細則》便是重要的一個配套文件。國土部地籍管理司司長、國土部不動產登記局的首任局長王廣華近日曾表示，目前國土部牽頭制定《實施細則》已在征求國務院36個部門和全國31個省(區、市)國土資源主管部門意見。同時，不動產權籍調查的有關政策意見也在抓緊起草，力爭在3月1日《不動產登記暫行條例》實施前出臺。

與反腐和打壓房價無關

北京中原首席分析師張大偉認為，不動產登記條例可能意味著公民擁有房屋情況的“全透明”。未來借助不動產登記條例，政府的稅基將逐漸從交易環節過度到持有環節，財產稅的二次分配將更加明顯，房產稅將很快全面落地。

“沒有不動產統一登記，房產稅照樣可以運轉”，王廣華表示，是否開征房產稅、何時開征，與不動產統一登記工作沒有必然聯系。他近日也表示，不動產統一登記的核心功能和目的，在于保障不動產交易安全，有效保護不動產權利人的合法財產權，不是為了降房價和反腐敗。

對不動產登記推出后房價下跌的猜測，住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌曾表示，不動產登記制度的出臺對房價的影響沒有想象中那么大。因為不動產登記制度并不直接影響房價，只是以它為基礎的房產稅、遺產稅會影響。而且如果從3月開始登記，完成登記還要好幾年，房產稅、遺產稅如何收繳也是未知數，因此，現在談不動產登記對房價的影響為時過早。另外，即使有影響，作用也有限，因為影響房價的因素很多，最主要的是市場供求關系，還有稅收法律、國家宏觀經濟走向等。

盡早規劃權衡收益

關于不動產將要登記的消息，不少購房者也提出了一些自己的想法，一方面擔心個人信息會有被泄露的風險;另一方面，不動產登記后將征收房產稅的消息也讓很多購房者感到擔憂。有業內人士預測，春節后也許二手房源將會集中放量，價格也會有一定幅度的回落，對于剛需購房者來說，這或許是一個購房的好機會。

雖然目前不動產登記對于本地的房地產市場影響并不大，但長遠來看可能會抑制房產投資。所以，對于有多套房的市民來說，要提早考慮手上房產的用處，適時出手多余或閑置的房子。

專家建議：中小城市業主最多保留兩三套中心區的普通住宅，新區、郊區的房子一般來說都可以處理掉;如果你生活在大城市，在中小城市的故鄉有房子，那么從提高投資效率來說，中小城市的房子可以全部賣掉。至于中小城市郊區、新區的商業物業，尤其是“場內鋪”是最危險的;至于三四流風景區的旅游地產、養老地產，也是非常不靠譜的。傳統市中心的天價商鋪，最好輕易別碰。至于一線城市中心區的普通住宅，未來仍然有比較大的升值空間，可以留在手上甚至考慮買入。對于中心城市的商業物業，要保持警惕。整體而言，寫字樓和商務公寓的風險，比商鋪要小一些。

專家觀點

不動產登記不會導致樓市崩盤上海易居房地產研究院副院長楊紅旭

不動產登記其一屬于立法所需，要想更好的保護居民的物權，統一登記是前提;其二屬于政府機構改革范疇，在不動產登記領域，以前政府部門多頭管理，以后由國土部牽頭統籌管理。這幾點與調控樓市、打壓房價、反腐沒有直接關系;因此，對樓市和房價的沖擊，遠沒部分人預期的那么大。

很多人認為，《不動產登記暫行條例》是為開征房產稅做準備的。這是錯誤的觀點。只要住房信息實現聯網，就能在全國開征比較健全的房產稅。退一步講，即便全國住房信息沒聯網，也能針對一個城市開征房產稅，重慶和上海不就如此嗎?況且，房產稅屬于地方稅種，將成為地方稅的主干。

我認為，一個城市的政府只須根據一個家庭在本地區的住宅擁有情況征收房產稅即可，不一定非得根據這個家庭在全國擁有的住房套數征稅。因此，實行不動產統一登記，其實與開征房產稅并無直接、必然的聯系。房產稅的開征時點主要取決于立法進程，而與《不動產登記暫行條例》的實施基本無關。

不得不承認，中國房地產的黃金時代、暴利時代已經走遠，高凈值人群對于房產投資的熱情明顯下降。但如果一定將《不動產登記暫行條例》跟打壓房價扯到一塊，甚至將其列為導致樓市崩盤的重要推手，只能是一種夸張化的觀點，也是一種無知的表現。