買房功課看戶型 小戶型要非常關注這三個空間

浮生終是我負你

　　每一個地產從業人員都有自己的理論體系，合適的尺度輔以不同的需求，就是一個適合你的戶型。
　　首先解決什么樣的尺度戶型空間感會比較舒適。
　　對于有錢人來說，空間是越大越好，面積就是用來浪費的。但是對于我們這樣千千萬萬的屌絲，特別是在房價日漸高企的時代，我們對空間的要求是緊湊緊湊再緊湊，在最小的面積空間解決最多的居住問題。
　　OK，什么樣的尺度是下限，下面就闡述一下這個問題！

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　　廁所所承擔的三大基本功能大家都知道：洗臉、便便、洗澡。由于這三個功能實屬于水性，所以我的第一個前提是必須要有窗。如果是大平層里面有四五個廁所的可以接受一兩個暗衛的出現，但是如果是小戶型，通風必須要好，便于空間的蒸發以及臭氣的揮發。再好的抽風機也抵不過一個窗戶。當然在使用過程中發現，一個衛生間在某個時間的使用度極高，經常出現早上小兩口搶廁所的現象，所以萬科發明了三分離的設計，來提升空間的利用率，但是對于通風散氣的角度來說其實是不便的。
　　最后一個是廚房，像我這種經常做家務的人士都知道（得瑟一下），廚房有著非常嚴密的家務動線，洗菜、切菜、炒菜以及和冰箱的配合使用，所以必須保證這三組空間必須在一條直線上，這也是為何L型廚房或者U型廚房較受市場認可的原因，二字型的廚房各位能避免就避免吧。
　　然后由于廚房也是油煙產生的重要區域，我個人的觀點是北面要有窗，幫助油煙可以快速的散去，還是那句話，再好的油煙機也抵不過一個窗戶。有人可能會問為什么是北面要開窗。因為俺們中國經常掛南風，北面開窗可以方便油煙快速的排出。
所以總而言之，你是一個屌絲中的屌絲，戶型只能買小啊小啊小，那你就必須要非常關注這三個空間，這三個地方不好，房子就不要買！

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　　當然，最底層的需求也要講究舒適度。
　　臥室作為睡的載體，需要呈現最大的功能要求就是：溫暖。用一個屬于解釋就是采光要好。所以在臥室里基本上都會有窗，對我個人而言，無法采光的房子，價格要跌30%，因為這個是我眼里的最低需求。所以我基本很少推薦朋友買小高層里的底層或者二三層，曬不到太陽的房子實在是痛苦啦。
　　而所有的窗戶中，凸窗是我個人認為比較值得說的功能區間，我將凸窗定義為房地產戶型發展過程中的一大飛躍性突破。由于凸窗的三面開窗性，極大的增強了臥室的采光功能，也使得一些北向臥室具備略微采光的功能。畢竟對我而言，臥室采光非常重要。
　　此外作為全送面積的附贈空間，凸窗這小小高起的一平米也給生活增加無限情趣。幻想一下，在一個深秋的下午，端坐在凸窗上，捧著一本書；再或者帶著你的小女友一起坐在三面透明的空間中，你儂我儂。都是非常非常有情趣的地方！

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　　其次再說說哪些空間是屌絲需要的，哪些空間是高富帥需要的。
　　個人認為不同購房需求投射在戶型空間上也可以細分為：生理需求、安全需求、情感歸屬需求、尊重需求以及自我價值實現需求。不同的需求層次上升會對戶型的功能區間有不同的要求，之間不能跨越也不能交叉。如果在一個樓市火爆的市場下，問題可能會被掩蓋，但是在樓市調控市場，精準的產品定位基本落定了未來的價值呈現。
　　生理需求：什么是生理需求，就是吃喝拉撒睡。吃喝意味著戶型內必須要有廚房、拉撒意味著戶型內必須要有衛生間、睡意味著必須要有臥室。這個是構成戶型最最基本的三個元素。我們去看看八十年代的老公房，基本就是由這三個元素構成。再老之前可能大家也見過共用廁所的戶型或者在過道內做飯的戶型，但是這個出于各種安全問題以及完全被取消了。生理需求的戶型必須由這三元素構成。

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　　以上就是兩個最為集中的空間，也是我們日常呆的時間最為長久的區域，所以這里的空間尺度是最為關鍵的。其他的空間只要能擺下若干的設備，尺度感不過于局促，便都是可以的。比如說主衛如果你需要擺下浴缸，2米的開間就是需要的，如果你的餐廳要想擺下六人桌，2.6米的進深也是需要的。諸如此類。

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　　其次是主臥的進深，依然需要測算臥室需要擺放的元素。主臥一般一張大床1.5米最小，1.8米常規（哪怕是單身也會需要大床，有個詞叫啥：滾床單？）床頭兩個床頭柜各50公分，然后是一個衣柜60公分為必備。最后呢出于舒適考慮，床與衣柜、床與陽臺需要保持一定的距離。所以進深最小值在3.4-3.6左右。之前曾經有一個地產新人問我，如果進深做的很長可不可以，6米、8米、可不可以。我淡定的告訴他：可以，但是你會凍死！
　　然后是客廳空間，尺度的測算基本也是之前的原理，開間等于沙發＋茶幾＋過道＋電視機，主流開間最小值在3.6米左右，基本在3.9、4.2之間。進深也就是一個沙發的寬度3.7米。這邊又有一個地產新人會賣萌般的問我：那我客廳開間拉長到6米、8米可不可以。我淡定的告訴他：可以，只要你不介意把你的電視機換成背投。

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　　首先是房子的最核心部分：臥室。為什么說臥室是最核心區位呢，一個房間，各位有80%的時間實在臥室中度過，如果這里住的不爽，你在家里也不會雙。房子的最原始功能是居住，客廳這種類似于對外接待的空間相對次之。
一般主臥的橫向開間的最小值為3.6米，很多人會問我這個數據是怎么產生的。基于主要原因是床的長度在2米左右，而電視機柜深度為60公分，中間的過道為一米比較舒適，3.6米也就因此而來。但是隨著科技的發展，電視機已經不是老式的大屁股顯像管，液晶、LED的元素越來越普及，所以電視機柜也由60公分壓縮至30公分。所以目前主流的開間定義主臥的最小尺度在3.3米左右，低于這個尺度的主臥，各位謹慎購買。