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文/B12 阿克西姆（微信公眾號：B座12樓）
24日晚，相信很多在關注房地產的朋友，都看到了這樣的消息：
據新民網報道，2月23日，在上海市消保委召開的上海市房產中介消費者滿意度調查發布會上，公布了兩個案例，直指鏈家。證據指明鏈家涉嫌隱瞞真實信息，將處于抵押貸款等無法順利進行交易狀態下的房屋掛牌出售，引誘和誤導不知情的消費者購買，同時還提供高息貸款服務。
2月24日上午，上海市住建委約談了鏈家的相關負責人。初步發現，鏈家公司相關門店存在不規范的經營行為，有關方面已決定開展正式調查，并要求鏈家公司積極配合。
就在同時段，鏈家集團位于上海市場的更多門店被發現突然撤下了全部的櫥窗廣告。作為一名房產中介的潛在用戶，我不得不仔細去捋一捋究竟發生了什么？
沒想到這么一掰扯，發現，可能整個房產中介行業都在悶聲作大死。
鏈家的房產金融版圖
成立于2001年的鏈家，作為房產中介行業的「老炮兒」。近兩年，作為曾經的行業標桿，鏈家屢次用行動證明著自己的巨頭地位。即使在互聯網浪潮的沖擊下，仍然能夠成長為行業巨頭，就是因為其過硬的管理和服務體系，并且能夠「與時俱進」。
目前，鏈家主要的業務分三大塊：資產管理（丁丁租房、自如家）、交易管理（新房、二手房）、金融管理（鏈家理財、理房通等），三者之間相互促進。
鏈家理財是鏈家旗下的互聯網房產金融平臺，號稱「首創房產買賣-支付-理財」的房產金融閉環模式。
鏈家理財在線上對接有投資理財需求的投資人，而在線下去對接在鏈家辦理購房業務的業主。借款人大多來自鏈家房屋買賣客戶，主要用于借款人房產交易過程中所產生的短期資金周轉，比如業主賣房 需要還清銀行按揭、買房客戶因銀行批貸放款較慢而無法支付尾款、業主換房、房屋抵押借款等。
除此之外，在鏈家的金融體系中還有2006年成立的北京中融信擔保和2015年開始運營的理房通，鏈家理財由北京中融信投資擔保有限公司負責運營，而理房通是鏈家集團旗下第三方支付平臺，于2014年7月獲得中國人民銀行頒發的《支付業務許可證》，也是目前國內唯一一家持牌房屋擔保支付平臺。
理房通承擔的支付功能，主要是為二手房屋買賣雙方提供房屋「資金托管」，以及支持房屋定金、房款、物業交割保證金、劃轉建委等多種資金托管，以保證二手房交易過程中的資金安全。
有了房地產這種號稱最安全最靠譜的資產，看上去「互聯網房產+金融」的模式的風險相對較低：房產中介手里關于客戶有幾套房、月供多少的「大數據」，是互聯網金融平臺做風控時最強的一顆定心丸，而互聯網金融可以為新房、二手房的買賣提供非常重要的幫助。
鏈家副總裁、CFO 魏勇在 2015年 接受中國經濟網采訪時曾表示：“目前（鏈家）金融業務已占整體盈利的近 10%，在未來 5年 里做到 50%也是有可能的。” 截至 2016年2月23日，平臺累計投資金額已超過 1755 億元，用戶超 31 萬，單日最高成交量近 2 億，日均成交量超過 3800 萬元，人均投資金額超過 16 萬元。
既然金融與房產是天作之合，鏈家的理財產品又可以「讓買房變得更簡單」，又怎么會遭到有關部門的連續打擊呢？
事情正在起變化
問題就出在鏈家自己身上。
細心的人能夠發現，在鏈家理財的網站上，幾乎所有產品都是由中融信擔保提供本息保證。事實上，工商資料中的中融信擔保，其唯一股東就是北京鏈家房地產經紀有限公司。
（相關工商資料信息來自企查查）
理房通注冊于2013年8月，法人為單一剛，身份是鏈家地產的執行董事。理房通的股東為中融信擔保和北京中和泰投資咨詢有限公司兩家，而北京中和泰投資咨詢有限公司的股東除鏈家地產董事長左暉外，還有鏈家地產副總裁王擁群。
（相關工商資料信息來自企查查）
據2015年鏈家理財的年報顯示，平臺累計成交額為138億，月平均交易額超過10億，單日融資過億，以鏈家理財兩個月至一年的標計算， 存量起碼在20億以上。而中融信作為擔保，其工商注冊登記顯示注冊資金為50000萬，鏈家理財的擔保額度已經超過擔保公司的注冊資本金。
實際上，在23、24日曝出鏈家的侵權問題之前，除了去年9月有媒體指出鏈家金融平臺的超額擔保現象。中融信擔保只是具有一般性經營合同擔保資格的公司，并非是一家具有融資性擔保資格的公司。
在鏈家之前的角色設定當中，「理房通以第三方監管平臺的形式切入房產交易。買賣雙方簽訂合同后，首付款直接打給理房通，買賣雙方都能看到首付已經入賬。同時由理房通對房屋產權進行鑒定，確認交易可以進行，再將首付款打給賣家。在整個過程種由理房通來監管資金的安全，讓買賣雙方都放心交易。」
而最近一篇人民網的相關報道指出，理房通可能存在凍結資金使用不透明的問題。原本鏈家理房通承擔的只能是「資金托管」，但由于目前相關的監管規定仍未對資金存管的第三方機構作出嚴格限制，理房通實際承擔的功能也更偏向于「資金存管」。
各位看明白了嗎？也就是說，鏈家既做了球員，又當了裁判，其房產金融的平臺端、支付端、擔保端和線下業務端悉數是自己設立或是直接管理的公司，這樣的模式導致其金融平臺的風險不分散，一旦發生壞賬，或者擔保公司審核借款標準放松，抑或是資金鏈斷裂，鏈家金融的風險就會是系統性的，并且難以卡斷風險傳導。
自從2014年11月鏈家理財上線以來，截止到2015年Q3，鏈家理財累計投資額達到93.7億元，投資用戶超過27萬人，人均投資金額14.27萬元，重復投資率為80%，對比的是余額寶人均投資金額為4000元。目前鏈家金融業務已經占到整體收入的10%，而2017年預計可貢獻20%的收入，鏈家理財CEO魏勇預測未來5年金融業務將為鏈家提供50%的凈利潤。
雖然大家或多或少的對鏈家為代表的互聯網房產金融有質疑，但畢竟鏈家理財的確取得了不錯的業績。沒想到，剛過完元宵節，鏈家就出事了。
鏈家錯在哪？
我們翻過頭來看看，這次事件的導火索。據媒體披露：鏈家中介先是欺瞞了上海黃先生房產的抵押情況和房東的信譽情況，在黃先生支付了七成首付后，房子卻接連被三家法院查封。而過錯方鏈家，則要求黃先生將父母名下資產作為抵押資產，以此作信用擔保才肯繼續辦理交易。
另一個「受害者」莊先生支付了定金后，在簽訂正式協議前才被告知，自己相中的房屋有 167 萬元的抵押貸款，房產證無法辦理，而這筆抵押貸款竟然是由鏈家中介以工作人員名義借給上家、以供其購買其他房產的。
從這兩個案例來看，鏈家的上海公司錯在了「一房兩吃」，以及挪動「理房通」幫忙托管的沉淀資金。
實際上，傳統中介對買賣雙方的保障是比較低的，鏈家加強了對買賣雙方和中介三方的保障，那就是要求買賣雙方的資金保障都留在鏈家。而買賣方所有涉及的資金都會在鏈家沉淀一定的時間，從這個角度看，「理房通」和「支付寶」擔保淘寶交易是完全一致的。
購房者預付的定金與購房首付款被「理房通」凍結在第三方賬戶，直到房屋過戶結束后才將資金解凍，轉給賣房客戶，避免出現因房屋產權問題導致買方客戶無法過戶，或因買方客戶購房資金不夠，致使賣方客戶“錢房兩失”等現象的出現。
但這個賬戶實際上通過其全資子公司中融信的擔保。中融信負責鏈家地產所有房屋交易的產權核驗、資金托管、房屋按揭貸款以及融資業務。有業內人士稱，「如果托管資金存放在銀行，銀行接受指令進行劃轉，平臺就能夠與資金隔絕。
但是鏈家地產作為交易中介，鏈家理房通而非銀行作為資金托管和支付平臺，理房通就會形成資金沉淀，形成了資金池。在信息不夠充分透明的情形下，難以實時監控資金流向。」
在擁有巨額資金沉淀后，原本扮演了「資金托管」的鏈家漸漸做起了「資金存管」。
有分析人士稱，鏈家2015年二手房成交預計4000億，以平均40%的首付預估，全年的首付資金1600億，每天的資金沉淀4.28億，按平均每個交易沉淀10天資金計算，按8%年利計算，2015年預計可帶來9380萬的收益，當然鏈家若將該資金用作他途獲得的收益將會更大。莊先生的案例就充分證明，鏈家的確動用了資金池中的錢，去放貸。
雖然存在風險，如果鏈家自己的自控力夠強，其金融體系現在也不會受到如此詬病。但在商業利益面前，說實話，有幾家房產中介能忍住。
我不是針對誰，在座的大部分房產中介，你們都有可能步鏈家的后塵
互聯網金融的概念是火的不要不要的，近年來相關的金融項目與創業公司雨后春筍般的成長起來。2013年，全國的P2P平臺只有800家，一年后為1613家。到了2015年，國內的P2P平臺累計已達到了4329家。
相較于其他行業，房地產作為優質資產，與金融的結合也是理所應當，風險也更小。各大地產商或房地產經紀公司絕對不會錯過這樣的發展機遇。
比如，萬科與民生銀行推出的「萬民寶」，綠地推出的「地產寶」，平安好房推出的「好房貸」等。而在房產中介們中，偉業我愛我家推出了「我家貸」，房地產的「天下貸」，鏈家的「家多寶」，世聯行的「家園云貸」，此外中原、Q房網、房多多、安居客、易居中國等等都跨界搞了金融。
這么多房產中介做金融，為什么單單鏈家被拎出來示眾，這只是鏈家一家的「原罪」嗎？
二手房市場本來就是一個國家政策、交易營銷環節完全信息不對稱的市場，因為樓盤、交通、樓層、裝修的差異二手房價格差異較大，普通購房者很難準確衡量國家政策及附加因素對房價帶來的影響。
二手房交易市場一直就存在虛假房源盛行的問題。很多房產中介的互聯網渠道僅僅是中介吸引用戶到店的一種渠道，網上掛出的房源也大多是虛假的，所以真正的二手房購買者想要消除價格不透明，只能在實際查看多家實際房源后才能了解到大概的市場價位。
兩個案例中，鏈家提供的資金成本同為月息1.6%，也就是年化19.2%，遠超4倍銀行貸款利率，也高于此前規定的18%的貸款利率上限。雖然并未有明確證據證明鏈接在墊資過程中的資金來源是否違規，但是至少從莊、黃兩人的案例來看，該墊資款的資金風險還是非常高的，而且利潤很大。
有分析認為，這次有關部門要求鏈家下線金融產品，并不是簡單懲罰鏈家，而是出于中介公司和部分購房者「場外配資」行為所暴露出的危險氣息。在過去，購房者購買一套房屋，首套房杠桿比率約1:3，目前購房者利用「鏈家」金融杠桿支撐點，場外配資動輒1:5甚至1：7的連環杠桿比例。
通過各大中介公司公開宣傳數據可以推出：鏈家銷售額中大約有2100億元使用了杠桿成交，房天下大約2000億元，我愛我家大約有800億元，整個中介行業通過「場外配資」實現購房成交金額早已超過1萬億元，這樣客觀事實造成上海市政府擔心系統風險性爆發。
有了E租寶的前車之鑒，地方政府的擔憂不是沒有理由。由于房產交易過程中，從開始到購房手續全部辦完，是有一定周期的。而在這期間，房產中介可以沉淀大量的資金。
從這次的鏈家事件來看，在利益驅動下，一些房產中介為了尋求利益最大化，利用自身在房產交易環節的優勢地位，不惜違法操作。另一方面，中國的房產中介市場多年來始終缺乏統一的指導和規劃，且缺乏統一的誠信管理機制。
在面對日益火爆的互聯網金融時，相關的法律制度、監管并沒有及時跟上，給一些無良中介提供了可乘之機。
鏈家的「罪」不止于鏈家，因為你們個個都還在犯。
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