南山置業(yè)之“入伙邀請函”的貓膩

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南山置業(yè)到了交房日期不卻交不了房，提前給業(yè)主發(fā)一份入伙邀請函，意思是廣大業(yè)主已經(jīng)入伙了，就別想要什么違約金了，采取這種方法逃避違約金也罷，但是反過來你還要求廣大業(yè)主自發(fā)送入伙通知書日期起至今的物業(yè)管理費，要不然就不給你房子，這豈不是偷梁換柱、倒打一耙嗎？一夜之間廣大業(yè)主全都“被入伙南山了”。如果這種方式能成立的話，那是不是房子還沒蓋之前發(fā)送“入伙邀請函”更好，這樣豈不是能收更多的物業(yè)費嗎。

你一個開發(fā)房地產(chǎn)的，我一個買房的，我入什么伙，再說了你想讓誰入伙誰就得入伙嗎，你心不虛的話就應該給業(yè)主發(fā)驗房合格通知書啊！難道入伙邀請函就等于驗房合格通知嗎？

簡簡單單的商業(yè)行為怎么就能演變成 ：逼廣大業(yè)主“南山聚義，落草為寇”？南山置業(yè)演的哪一出呢？店大欺客、拿廣大業(yè)主當你案板的肉呢？

作為業(yè)主自然不服，于是就起訴南山置業(yè)發(fā)展有限公司，結(jié)果被“判”上南山，萊山區(qū)人民法院判南山置業(yè)勝訴。

我們認為一審判決認定事實極其錯誤，完全喪失了客觀公正的立場，判決結(jié)果嚴重不公。已懇請山東省煙臺市中級人民法院查明事實，依法改判，支持業(yè)主的訴訟請求。業(yè)主聯(lián)系電話：18653571065！

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南山在萊山還有新房？？

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     南山置業(yè)到了交房日期不卻交不了房，提前給業(yè)主發(fā)一份入伙邀請函，意思是廣大業(yè)主已經(jīng)入伙了，就別想要什么違約金了，采取這種方法逃避違約金也罷，但是反過來你還要求廣大業(yè)主自發(fā)送入伙通知書日期起至今的物業(yè)管理費，要不然就不給你房子，這豈不是偷梁換柱、倒打一耙嗎？一夜之間廣大業(yè)主全都“被入伙南山了”。如果這種方式能成立的話，那是不是房子還沒蓋之前發(fā)送“入伙邀請函”更好，這樣豈不是能收更多的物業(yè)費嗎。

     你一個開發(fā)房地產(chǎn)的，我一個買房的，我入什么伙，再說了你想讓誰入伙誰就得入伙嗎，你心不虛的話就應該給業(yè)主發(fā)驗房合格通知書啊！難道入伙邀請函就等于驗房合格通知嗎？

     簡簡單單的商業(yè)行為怎么就能演變成：逼廣大業(yè)主“南山聚義，落草寇”？

    南山置業(yè)演的哪一出呢？店大欺客、拿廣大業(yè)主當你案板的肉呢？

    作為業(yè)主自然不服，于是就起訴南山置業(yè)發(fā)展有限公司，結(jié)果被“判”上南山，萊山區(qū)人民法院判南山置業(yè)勝訴。

    我們認為一審判決認定事實極其錯誤，完全喪失了客觀公正的立場，判決結(jié)果嚴重不公。已懇請山東省煙臺市中級人民法院查明事實，依法改判，支持業(yè)主的訴訟請求。業(yè)主聯(lián)系電話：18653571065！

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民事上訴狀
上訴人（一審原告）：**，男，漢族，**x年xx月xx日出生，住址：************，公民身份號碼**********xx。
被上訴人（一審被告）：煙臺南山置業(yè)發(fā)展有限公司，住所地煙臺市萊山區(qū)港城東大街國際博覽中心5號門2樓，組織機構代碼：77417453-2。
法定代表人：**。
上訴人因與被上訴人商品房買賣合同糾紛不服煙臺市萊山區(qū)人民法院（2015）萊山民三初字第780號民事判決，現(xiàn)提出上訴，上訴的請求和理由如下。
上訴請求
撤銷煙臺市萊山區(qū)人民法院（2015）萊山民三初字第780號民事判決，依法改判，支持上訴人的一審訴訟請求。
上訴理由
一審判決認定事實錯誤，判決理由不當。
一、本案房屋尚不具備交付條件，一審法院認定達到交付的條件，證據(jù)不足，理由不當。雙方的商品房買賣合同中第八條約定的房屋交付條件是：該商品房經(jīng)綜合驗收合格。按照最高人民法院的觀點，應以被上訴人是否取得當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)管理機構發(fā)出的《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目交付使用許可證書》為標準，如果未取得該證書，則視為不具備合同約定的交付條件。而被上訴人一直未向法庭提交該證書，因此應認定涉案商品房尚未達到交付的條件。在庭審過程中，被上訴人提供了備案表，拋開其本身的瑕疵不談，也是勘察、設計、施工、監(jiān)理和被上訴人對涉案工程的驗收，并沒有規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門的驗收意見，僅僅可以證明“該商品房經(jīng)驗收合格”，而不能證實“經(jīng)綜合驗收合格”。更何況，該備案表存在與本案房屋工程名稱、開工許可證證號等諸多不符的情形，也與2016年1月7日煙臺市住房和城鄉(xiāng)建設局出具的《政府信息不存在告知書》相矛盾。因此，不能認定涉案房屋已達到了交付的條件，一審法院偏聽偏信，片面采信被上訴人的證據(jù)，認定房屋具備交付條件，是錯誤的。
二、一審法院僅憑一張沒有投遞情況佐證的《入伙邀請函》快遞單就認定本案房屋已于2012年1月10日交付，在采信證據(jù)上是對被上訴人的嚴重偏袒，對上訴人的意見置若罔聞，對合理的懷疑視而不見，是對客觀事實的嚴重歪曲。被上訴人認可其逾期交房的事實，但辯稱該房屋已于2011年9月13日驗收合格，并于2012年1月4日通過EMS向上訴人郵寄了《入伙邀請函》，通知上訴人接收房屋，故視為房屋已經(jīng)交付。庭審中，被上訴人亦認可在2015年4月9日之前并未向上訴人出示過包括復印件在內(nèi)的該房屋已經(jīng)綜合驗收合格的任何證明文件。上訴人認為，被上訴人提供的《入伙邀請函》不能視為上訴人已經(jīng)接收房屋，理由如下：
1．上訴人并未收到該郵件，被上訴人也沒有提供該郵件投遞情況的證據(jù)，快遞單上沒有郵戳，寄件人的名稱為“南山地產(chǎn)”，與被上訴人的名稱也不相符，無法確認系被上訴人寄出的郵件，更無法證實該快遞是否發(fā)出。被上訴人當庭承認由于時間長達四年之久，快遞公司已無法查證相關記錄，但是該快遞單上加蓋了“山東省郵政速遞物流有限公司煙臺市分公司客服中心專用章”，被上訴人擬以此證實該快遞已發(fā)出。該印章模糊不清，真實性不能確定，蓋章的目的亦無從體現(xiàn)，如果蓋章是為了證實該快遞已寄出，那么在原始記錄無法查證的情況下，快遞公司又是依據(jù)什么來確認該郵件已寄出的呢？在這種合理的懷疑沒有被排除的情況下，一審法院即迫不及待地采信了這份證據(jù)，喪失了最基本的客觀公正的原則。
2．即使按照被上訴人制作的《合同補充條款》，郵件被退回、無法郵寄等后果也是視為該郵件已經(jīng)寄達，而不是產(chǎn)生房屋已經(jīng)交付的效力。更何況，該補充條款系被上訴人制作的格式條款，對上訴人而言如此重要的文件在出現(xiàn)無法投遞的情況下，視為上訴人已收到，免除了被上訴人的通知義務，加重了上訴人的責任，而被上訴人并在簽訂合同之時未明示給上訴人，因此該條款應當是無效的約定，一審判決認定為有效，是錯誤的。
3．上訴人對《入伙邀請函》的內(nèi)容并不清楚，但上訴人與被上訴人之間系房屋買賣合同關系，在房屋達到交付條件后，通知上訴人接收房屋是被上訴人的合同義務，而入伙邀請函與接收房屋通知顯然在字面上就存在本質(zhì)的差別，不應認定為交房通知，亦不能排除系被上訴人利用其掌握的購房客戶的信息而進行的其他商業(yè)活動。一審判決“根據(jù)日常生活經(jīng)驗、生活常識”，毫無依據(jù)地認定“《入伙邀請函》即為交付房屋通知”，顯然難有說服力。
4．即使能夠認定上訴人已收到該郵件，且該入伙邀請函也具有通知接收房屋的意思，但是也不能認定產(chǎn)生了房屋交付的效力。按照雙方商品房買賣合同第十一條的約定，被上訴人在向上訴人交付房屋時，必須出示第八條約定的房屋具備交付條件的證明，否則，上訴人有權拒收房屋。而被上訴人在向上訴人郵寄郵件時，并未向上訴人提供這些證明文件，上訴人無從知曉房屋是否已具備交付條件。按照合同約定，被上訴人在房屋具備交付條件后應通知上訴人，該通知重要的內(nèi)容就是要向上訴人傳達并使上訴人確信房屋已具備交付條件的信息，可見，未提供房屋具備交付條件證明材料的交房通知并不是合同約定的通知，不能起到有效通知上訴人的作用，上訴人也有權以此為由拒收房屋，更不能產(chǎn)生交付房屋的效力。早在2009年上半年，被上訴人在房屋尚未具備交付條件的情況下就通知包括上訴人在內(nèi)的業(yè)主接收房屋，而且還提出要求上訴人自2009年1月1日起按照建筑面積每平方米每月6元交納物業(yè)費的無理要求。試想，如果僅憑一紙入伙邀請函就認定已產(chǎn)生了交付房屋的效力，那么，是不是可以依據(jù)2009年上半年的交房通知認定房屋已經(jīng)交付呢？按照被上訴人的說法，此后其于2012年11月、2014年5月20日又向上訴人發(fā)出交房通知，既然前次的入伙邀請函已經(jīng)產(chǎn)生了房屋交付的效力，被上訴人緣何會再次發(fā)出這兩次通知呢？顯然可以說明，《入伙邀請函》并未真正發(fā)出，或者是被上訴人利用其掌握的客戶信息而從事的與本案房屋交付無關的其他商業(yè)行為。
5．即使上訴人在接到起通知后，前往被上訴人處辦理房屋交接手續(xù)，被上訴人也會以交納自2009年1月1日起的物業(yè)管理費作為交付房屋的條件，如果上訴人不交納，房屋交接不可能完成。上訴人提交的與被上訴人營銷總監(jiān)xx的談話錄音就可以證明這一點。2014年9月4日本代理人和證人xx共同找到被上訴人的營銷總監(jiān)xx洽談交接房屋時，被上訴人就以要求上訴人交納自2009年1月1日至收房之日的物業(yè)費作為房屋交付的前提條件，當上訴人不同意負擔時，被上訴人拒絕向上訴人交付房屋。雖然經(jīng)與被上訴人的多次溝通，被上訴人同意將房屋鑰匙交付給上訴人，但此后上訴人要求使用房屋時，物業(yè)公司再次提出了自2009年1月1日開始交納物業(yè)費的條件，足以證明被上訴人以交納自2009年1月1日起的物業(yè)費作為交付房屋條件的真實理由一直都沒有改變，上訴人拒絕交納自2009年以來的物業(yè)費，雖然拿到了鑰匙，也不能正常使用房屋。因此，即使被上訴人通知上訴人接收房屋的行為有效，由于被上訴人在上訴人前來辦理接收房屋手續(xù)時，被上訴人提出了物業(yè)費的無理要求，導致房屋交接不能完成，不能免除被上訴人逾期交房的違約責任。
    三、一審法院分段論述，并最終駁回上訴人的訴訟請求，理由不當。如前所述，一審法院認定2012年1月9日即產(chǎn)生了交付房屋的效力，是錯誤的，因此，基于此事實得出上訴人主張的2009年3月2日至2012年1月10日期間的違約金已超過訴訟時效的結(jié)論也是錯誤的。通過以上的分析可以看出，被上訴人所稱的2012年1月4日發(fā)出的“入伙邀請函”并不能產(chǎn)生房屋交付的效力，被上訴人主張2009年1月1日至該發(fā)件日期違約金的訴訟時效應自2012年1月4日開始計算的觀點是不能成立。雙方合同中并未約定違約金的支付時間，所以一審法院以推定的房屋交付時間作為此前違約金訴訟時效的起算點是沒有法律依據(jù)的。更何況，證人xx的證言可以證實，他受上訴人的委托自2010年開始每年都多次到被上訴人的營銷中心詢問房屋驗收情況，要求交付房屋、承擔違約責任，而且，被上訴人至今未向上訴人交付可以正常使用的房屋，未辦理交接手續(xù)，被上訴人的違約狀態(tài)一直在持續(xù)，違約金應連續(xù)計算。所以，上訴人的訴訟請求不存在超過訴訟時效的問題。 xx的證言非常明確地證實，她找被上訴人時提出的三個主張：交付房屋、承擔逾期交房的責任、辦理房產(chǎn)證。一審法院居然認定xx的證言僅是要求交付房屋、并未證實曾向被上訴人主張過逾期交房的違約責任，是對事實的嚴重歪曲，而且使用了“孤證”這一定義模糊、法律上難覓蹤影的詞匯輕而易舉地否定了xx證言的效力。一審法院的立場不能不令人懷疑，到底還有沒有客觀公正可言？如果不是坐偏了位置，何以在對待上訴人和被上訴人的證據(jù)上采用了天壤之別的雙重標準，僅憑被上訴人的一紙也是“孤證”的《快遞單》就輕而易舉地認定了產(chǎn)生了交付房屋的效力，而在訴訟時效問題上，卻對上訴人的證據(jù)異常的苛刻，使被上訴人輕而易舉地逃脫了法律責任。上訴人強烈地請求二審法院調(diào)取一審的庭審錄像，以此判斷一審法院是不是在故意歪曲事實。
2014年9月4日在上訴人的代理人、xx與被上訴人的營銷總監(jiān)xx的談話錄音中清楚地顯示，一開始xx明確表示，如果上訴人不交納自2009年1月1日起的物業(yè)費，是不可能交付房屋的。雖然最后xx向其領導請示，同意自2012年11月開始收取物業(yè)費，但是前提是包括xx在內(nèi)的參與談話的三個人都不知道具體驗收合格的具體時間，其要求上訴人承擔房屋具備交付條件之前的物業(yè)費是毫無道理的，是違反《物權法》規(guī)定的。而且當上訴人接收房屋鑰匙后，被上訴人選聘的與其具有關聯(lián)關系的物業(yè)公司仍然以交納自2009年1月1日起的物業(yè)費為由拒絕上訴人使用房屋。上述事實足以說明，被上訴人委托物業(yè)公司向上訴人交付房屋，物業(yè)公司把被上訴人應承擔的物業(yè)費轉(zhuǎn)嫁給上訴人，并以此為由拒絕辦理房屋的正式交付手續(xù)，足以認定被上訴人并未向上訴人完成交付房屋的義務。而一審法院卻對被上訴人自身以及物業(yè)公司要求上訴人交納自2009年1月1日的物業(yè)費故意只字不提，故意回避了被上訴人要求上訴人交納物業(yè)費的時間起點，對被上訴人不利的事實不做評判，卻認定交納物業(yè)費是上訴人的合同義務，再次歪曲事實，并以物業(yè)房屋與本案不屬于同一法律關系為由，駁回了原告的訴訟請求。
2015年4月10日至2016年3月30日的違約金，上訴人的請求依據(jù)是物業(yè)公司提出要求上訴人交納自2009年1月1日起的物業(yè)費的無理要求，上訴人不能正常使用房屋的責任在于被告。被上訴人向上訴人交付房屋鑰匙時即具有極大的欺騙性，嚴重違反了誠實信用原則。表面上制造向上訴人交付了房屋的假象，逃脫逾期交房的違約責任，但是實質(zhì)上并未與物業(yè)公司辦理完整的交付手續(xù)，致使上訴人的房屋不能正常使用。上訴人并不是不承擔接收房屋以后的物業(yè)費，之所以不能與物業(yè)公司簽訂此后物業(yè)服務合同，就是物業(yè)公司設定的無理的前提條件上訴人不能接受，而這一無理的條件都是被上訴人一脈相承的意思表示，自然應由被上訴人承擔責任。
綜上所述，一審判決認定事實極其錯誤，完全喪失了客觀公正的立場，判決結(jié)果嚴重不公。懇請二審法院查明事實，依法改判，支持上訴人一審的訴訟請求。
此致
山東省煙臺市中級人民法院
                                上訴人：**
                           2016年5月25日

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事實事實！

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一審判決認定事實極其錯誤，完全喪失了客觀公正的立場，判決結(jié)果嚴重不公。已懇請山東省煙臺市中級人民法院查明事實，依法改判，支持業(yè)主的訴訟請求

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