買當下還是賭未來？改善客你到底在急什么？

買房問問

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上個月，老楊一口氣看了6個盤。

一家三口，一套70㎡兩居，女兒剛上幼兒園，他迫切需要換個大房子，當然必須是學區 -- 優質學區。

以100萬作為總價紅線，能給老楊的置業建議真的挺難。價格、學區、地段、產品等，忽略哪一項都等于付出額外成本、變相降低生活品質。

對于任何一個像老楊一樣有改善需求的客戶來說，未來這個數字只會更大，新政嚴控下的高比例首付、日趨嚴格的學區落戶制度等等，都將門檻越壘越高，換房的難度越來越大。

改善，也許是比剛需挑戰更大的角色。老楊急了。

【價格】房價半年漲了2000多，全款變首付

截止到9月，煙臺房價23連漲，華麗麗的上漲曲線，挑動著購房者敏感脆弱的神經。無論城心熱門板塊，還是郊區冷清大盤，漲價成為主旋律。

“5月東邊嫌太貴，7月北邊更崩潰”，什么叫心拔涼拔涼？去年的全款，只夠今年的首付。好在，房價雖然在漲，但是漲幅收窄了。這對老楊來說，算是好事。

【學區】政策生變，學區房需提前落戶才有入學條件

同一城市的不同區域，房價差別這么大，不是因為房子本身多值錢，而是房產綁定的教育、醫療、交通、商業等資源。

支撐學區房房價的，可以理解為父母對孩子接受優質教育的渴求。上個好學校，等于給孩子的未來多上一道保險。

這恰恰反映了，本次大會提出的社會主要矛盾轉變：“人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾”。

具體到學區房身上，就是人民日益增長的美好生活需求和教育不平衡不充分的發展之間的矛盾。

隱含的學區房“蹺蹺板”公式：一邊是教育的平衡與充分發展程度，一邊是學區房房價。你高我低；你越高，我就越低。

現實情況是，即使買了學區房，孩子不一定就能順利上學，原因一般有兩種：一是學區劃分變動沒把小區劃進來；二是戶口遷入時間不符合規定。

目前，芝罘區學區房政策將變，2027年起，學區內入學需房證戶口滿5年以上。這意味著優質學區的購買，必須未雨綢繆。

【地段】新房正遠離市區，誕生下一個中心也許要10年

核心城區，開發殆盡、供應斷檔。選擇城市副中心或郊區，意味著通勤距離、地段、配套要打折扣。

于是，不少人又回到市區二手房市場尋覓，結果新問題出現了：距離、地段、配套是解決了，但房子的品質明顯下降，房齡長、社區老、戶型差不說，單就買過來再重新裝修又是一筆不小的開銷。

最終，我們安慰自己“魚與熊掌不可兼得”，要么將就距離，要么將就品質。

【現實】賣掉現房、買入期房的“斷檔期”，怎么選？

在期房銷售成為市場主流、現房銷售還未上升到政策層面的當下，改善客不敢輕易賣掉自住現房、置換一套期房，因為，這中間存在至少一年的“斷檔期”。

入手一套期房，如果不賣掉自住現房，意味著屬于購入二套房，4-6成首付、房貸利率比基準利率上浮10%等，都是個不小的負擔，需要承受較高的購房壓力；

如果賣掉現房，意味著需要支付至少一年的租房成本，這也是老楊搖擺不定的原因之一。

當改善客還在糾結“現在買還是再等等”、“犧牲居住品質買二手房遷就學區是否值得”、“這個地段升值潛力如何”之時，他們糾結的不是表面因素，而是源于對未來的恐慌，對變數的擔憂。

對房價漲跌、對學區落戶政策和學區范圍劃分、對區域板塊發展前景、對購房政策的不確定的擔憂。

也許，對于改善客群而言，置換的耗損、杠桿的消失、生活的遷離，以及樓市的不確定性，更需要在置業理由足夠充分的前提下，直擊痛點的出手。

寫在最后

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