致煙臺剛需：首付沒有20萬+，你連門檻都夠不著

買房問問

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乍看標題，是不是感覺有點聳人聽聞？如今剛需的門檻都這么高了？

在產生這個疑問之前，先來明確一下什么是剛需？

人餓了要吃飯，渴了要喝水，冷了要穿衣。“剛需”這一概念，被房地產行業偷換得天衣無縫：買房的首要目的是為了自住的，都屬于剛需。

實際上，剛需是指在供求關系中受價格影響較小的需求，意味著漲不漲都要買。

這類群體，既要有需求又要有購買力，可買可不買的（無需求的、無購買力的），談不上剛需。那么，為什么說，剛需的購房門檻越來越高？

  商品房趨于改善，供應結構悄然轉向大面積  

從近年土地出讓模式可見一斑，小面積、低總價的產品在純商品房市場已失去生存空間。

過去的高價地，在緊張的控規指標下，迫使開發商只能聚焦于高端改善領域，產品定位起步都在90-100㎡，120㎡以上對應的總價顯然非剛需所能承受。

表現尤為明顯的，當屬萊山區。70-80㎡產品已經絕跡，大于90㎡的供應結構正在成為市場主流。

這無疑擠壓了剛需的生存空間，他們可選擇的產品，都在90㎡以上。以8000元/㎡的保守價格計算，購買90㎡、首付3成也要21.6萬。

不可否認的是，隨著時代發展，剛需客群也悄然發生變化，當“85-95后”逐漸成為購房主力，經濟條件允許他們站在更高的起點上，選擇更大的面積甚至一步到位也成為一種趨勢。

賣方市場背景下，開發商開始挑客戶  

  “全款優先，按揭靠邊”  

一個更加雪上加霜的事實是：在庫存周期縮短（目前存銷比降為7個月），新增供應量下降（9月商品房新增供應56萬㎡，環比下降2%），成交量攀升（9月商品房成交65.7萬㎡，環比上漲19%）的情況下，賣方市場形成。

房子不愁賣，想漲價又不敢頂風作案，開發商就變相在付款方式上做文章。“按揭讓道全款”“全款的往里走，按揭的不要堵門口，公積金的請把共享單車騎走”成為今年屢見不鮮的新聞。

只推一二百套，收籌八九百個，開發商為了快速回籠資金，自然優先放行一次性付款的客戶。

萊山某樓盤，開發商發給認籌客戶的短信顯示，要求全款。還有開發商甚至根據全款及首付成數來確定關系戶的購房順序。

隨著房貸利率提高、放款速度減緩，全款可能成為越來越多開發商的選擇，首付3成或者更低的剛需客群，買房成本越來越大，門檻越來越高。

如此一來，誰來解決剛需購房越來越難的痛點？“租購并舉”，會不會成為剛需的最后一根救命稻草？

“十九大”提及的“租購并舉”，在未來一段時間，將成為大的發展趨勢。大家最關心的是：“租購并舉”加上之前的“租購同權”，會不會使房價降下來？

對此，我們應該明確，“租”和“購”是兩條線，面對的是兩類人群。

“租”，面對的是低收入人群，只能租得起房的人基本不會考慮買房，他們對購房市場影響并不大。

真正難受的是，手里有些錢，只是買房吧又不夠，租房吧又不甘心，就是所謂的“夾心層”。對這部分人群，政府也有相應對策，“共有產權”應該能滿足他們的需求。

根據我市推出的《煙臺市共有產權住房管理試行辦法》（以下簡稱《辦法》），自2017年5月1日起，將在芝罘區、萊山區轄區內試行共有產權住房制度，試行期為2年。

《辦法》規定，共有產權住房向承購人出售的不動產份額比例為70%，剩余30%的不動產份額由出售人享有。承購人在購房滿2年后，可以通過增購方式取得住房的全部產權，才能上市交易。

在銷售價格上，以與其相同或相近地段的同類型普通商品住房上一季度平均成交價格為基準，下浮10%的原則核定。

問題是，共有產權房，雖然降低了購房門檻，但也讓相當一部分期待獲得樓市溢價的客戶破滅了希望，畢竟，共有首要解決的是“住”的問題，而不是資產升值。

由此，剛需客戶似乎陷入了夾心層的兩難境地：逐漸被擠出了商品房市場，去申請共有產權房又心懷不甘。

  買房門檻越來越高，煙臺剛需的未來在哪？

“租購并舉”的大背景下，剛需還有沒有上車的最好時機？

“十九大”定調的“房住不炒”的理念，不僅僅是說給炒房者聽的，也是說給購房者聽的，總想著房子未來會不會保值增值，本身就脫離了房子用來住的屬性，背離了政府的初衷。

剛需買房門檻越來越高的困境誰來破解？或許，未來人人都能有房，只是配置高低而已。

  寫在最后

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